원룸 재계약 작성 관련해서 질문드립니다.

Question

원룸 2년계약후 만기가 다음달인데요.

계약서에 '만기시 거주하려면 계약서를 새로 작성해야함. 자동연장 되는것이 아님' 이라 써있는데 이거 묵시적갱신을 금지해놓은거죠? 그리고 그렇다면 재계약서를 쓸때 확정일자나 최우선변제권? 대항력같은것을 원래그대로유지하려면 어떻게 작성해야하나요?

Answer 1

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.

참고로 아무리 특약을 저렇게 써놔도 묵시적 갱신을 이길순 없을 겁니다.

그리고 계약갱신청구권도 못쓰게 하는 특약도 무효고요.

그러나 집주인과 완만히 해결하기 위해 새롭게 재계약하는것도 나쁘지 않은 선택이긴 합니다.

계약서를 새로 쓰면 확정일자가 뒤로 밀리게 됩니다.

그래서 혹시나 다른 저당권이 설정된 주택이라면 기존계약을 연장하여 쓰는 방법이 좋습니다.

Answer 2

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

계약서를 작성하는 행위만으로는 묵시적갱신이 배제되는 것은 아닙니다.

그러한 조항을 강제하는 것은 임차인에게 불리한 것이라면 그조항은 무효입니다.

계약만기 2개월전까지 임대인도 임차인도 쌍방에 대하여 아무런 계약에 대한 의사표시가 없으면 묵시적갱신은 일어납니다.

묵시적 갱신이 일어나면 전임대차와 같은 조건으로 2년간 재계약 연장됩니다. 이때는 계약서를 다시 작성할 필요가 없습니다

최초에 확정일자를 받아 놓았다면 보증금차임의 증액이 없을 때에는 계약서를 다시 작성할 필요도 없고, 확정일자도 다시 받을 필요가 없습니다. 설령 계약서를 다시 작성한다해도 보증금의 증액이 없으면 확정일자를 다시 받지 않아도 되겠습니다. 처음의 확정일자 효력이 그대로 유지됩니다

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

본계약서 특약사항에 본질문 내용대로 작성했다면 강행규정으로 임차인에게 불리한 약정이므로 유효하지 않은 약정입니다.

처음에 전입신고했고와 거주를 하고 있기 때문에 대항력을 유지하고 있는 것이고 다시 전입신고를 하지 않아도 됩니다. 최우선변제권도 있습니다. 확정일자는 보증금 변동이 없다면 다시 받지 않아도 됩니다. 처음에 받은 확정일자효력이 그대로 유지합니다. 보증금 인상이 있다면 확정일자를 받으셔야합니다. 처음에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지하면서 보증금 인상분만큼 효력이 발생합니다.

Answer 4

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 비록 임대인과 협의를 해서 관련 특약조건을 작성했어도 임차인에게 일방적으로 불리한 조항은 무효, 취소를 주장할 수가 있습니다. 보증금에 변동이 없는 경우 추가로 확정일자를 받을 필요는 없고 기존애 확정일자를 받은 계약서를 보관해두시는 것이 바람직합니다.

Answer 5

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

임차인에게 분리한 특약사항은 무효입니다.

법적으로 묵시적갱신이라는 임차인을 보호하는 제도가 있는것 입니다.

보증금의 변화가 없는경우 확정일짜는 다시 받으실 필요는 없으시고 최우선변제나 대항력 또한 범위내에 적용된다면 그대로 권리가 유지됩니다.