전세사기는 왜 당하는 것인가요???
안녕하세요.
뉴스에 가끔 등장하는 전세사기,, 집 구하러 다니는 입장에서 남일 같지가 않은데요..
분명 전세를 매수하는 사람도 바보는 아닐테고 전부 계약서도 쓰고 그럴텐데 왜 사기를 당하는 것인가요??
부동산에나 국가에서는 보호를 못해주나요??
진짜 모르고 궁금해서 질문 드립니다..
부동산은 투자 자산이라 가격이 오르고 내립니다.
투자 목적으로 산 사람이 가격이 오르면 이득을 보고 가격이 내리면 손해를 봅니다.
투자 목적으로 산 사람이 은행대출보다는 세입자를 들여서 돈을 충당합니다.
가격이 오르면 투자자는 이득을 보는데 가격이 내렸을때 투자자가 봐야 하는 손해를 세입자에게 돈을 돌려주지 않음으로서 세입자가 피해를 봅니다.
이게 가장 큰 전세사기의 구조입니다.
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전세사기는 어떻게 보면 실제 계약만기시가 되어 보증금 미반환이 발생되는 경우 그 피해사실을 인식할수 있습니다. 그러므로 계약시점에 2년뒤, 4년뒤 상황을 판단하는데에는 한계가 있습니다. 물론 계약과정에서 확인을 잘못하거나, 임차인 스스로 조심하지 않아서 발생되는 경우도 있고, 임대인의 최초부터 보증금을 노리고 시행하는 사기범죄로써 진행되는 경우도 있습니다. 다만 현재 전세사기 대부분은 임대인의 재정상태가 나빠지거나 주택가격이 하락해서 발생되는 미반환의 경우가 많고 이는 사실 사기로 보기도 어렵습니다. 원칙상 이행지체로써 계약상 과실책임에 가깝습니다, 그렇기에 정부에서는 이전부터 임대차보호법을 통한 임차인 권리보호를 해주었고, 보증보험을 통해 위와 같은 상황에서 임차인이 피해보는 것을 최소화하는 안전장치등을 마련해두었습니다. 문제는 어느순간 부동산 가격이 지속적으로 상승하면서 전세세입자의 전세금이 올라 세입자간 순환이 가능하였고 갭투자 역시 많아진 상황에서 임대인, 임차인 심리적 안정감이 높은 상황에서 갑작스런 부동산 하락이 발생되면서 예상치 못한 상황에 처하게 된 상황으로 이해하시는게 맞지 않을까 싶습니다.
집값이 한참오를때는 전세가격이 한없이 오를때가 있었습니다
그때는 전세보증보험 넣을때 그렇게 규제가 심하지 않았는데 전세가격을 높게 들어갔는데 집값이 떨어지면서 전세가도 같이 내려가서 세입자들이 이사를 하려고 할때부터 문제가 발생했습니다
임대인들이 집을 한두채 가지고 있으면 보증금을 내려서 전세를 빼면 해결이 됐는데 많이 보유한 임대인들이 한채부터 시작해 못빼주다보니까 도미노처럼 쓸어져서 전세사기 까지 이어진것입니다
그런집들이 경매까지 들어가고 세입자들은 순위에따라 보증금을 받는데 한푼도 못받는세입자도 있고 지금까지 고통받고 있는 상황입니다
그런 전세사기가 많은 편입니다
부동산 사기는 엄밀히 따지면 보증금을 못찾는 것입니다. 기존 전세 계약을 할때 그 집에 대출이 있는집은 경매로 넘어갈 가능성이 큽니다. 하지만 통상 괜찮다고 하고 안전하다고 하고 계약을 덜컥 했다가 나중에 경매로 가면 보증금을 못 받는 경우가 많이 있습니다. 반드시 전세계약전에 선순위 대출이 있는지 있으면 피하시는게 좋습니다
전세 사기는 주로 신축빌라에서 발생해오고 있습니다. 그 이유중에 하나는 신축빌라의 경우 시세를 파악하기 어렵다는 점에서 건물의 가치와 전세금의 파악이 어려운 점을 이용하여 1억 5천만원원의 한 호수를 2억원의 전세로 놓아 그럴수 있습니다. 게다가 하나의 호수라면 문제가 될 여지가 적을 수 있으나 건물을 짓고 이를 전세를 놓아서 선순위 권자는 어느정도 경매를 통해서 받을 수도 있으나 후순위로 갈 수록 받기 어려운 경우가 많습니다.
이를 확인 할 때에는 등기부 등본을 확인해야 하나 등기부등본이 공신력이 없기 때문에 이를 맹신하는것 또한 문제를 해결할 수 없습니다. 하지만 전체 건물가액을 통해서 해당건물의 가격을 어느정도 추산하고 내 앞의 전세권자가 대략 몇명인지 파악하고 또 그후에 내 전세금이 안전한지에 대해서 대략적으로 생각해봐도 어느정도 위험한지 알 수 있습니다.
부동산 경기가 좋을 경우 날로 높아지는 전세금과 건물가격으로 인해서 전세사기라고 보기 어려울 수도 있지만 이러한 경기가 거품을 만들고 이 거품이 걷어질 때에는 이 전세금을 받아주는 새로운 세입자가 없거나 낮은 전세금으로 들어올 경우 역으로 전세금 일부를 주인이 뱉어내야 하기에 못돌려주는 경우 피해가 발생할 수 있습니다.
뉴스에 가끔 등장하는 전세사기,, 집 구하러 다니는 입장에서 남일 같지가 않은데요..
분명 전세를 매수하는 사람도 바보는 아닐테고 전부 계약서도 쓰고 그럴텐데 왜 사기를 당하는 것인가요??
부동산에나 국가에서는 보호를 못해주나요??
진짜 모르고 궁금해서 질문 드립니
==> 전세사기를 당하는 이유는 부동산 분야에 대해서 잘 몰라서 사기를 당하게 된 것 입니다. 이러한 사건은 통상 "권리분석 오류, 매매가격보다 높은 전세가격으로 인한 보증금 손실, 신탁등기된 부동산을 위탁자와 계약체결 등"으로 인해서 발생되는 경우가 대부분입니다.
안녕하세요 구자왕 입니다.
전세사기의 주 목적물인 빌라와 오피스텔 다가구의 경우
전세가율이 높아 부동산 가격이 폭락하면 보증금이 매매가보다 더 높아지는 역전세 현상이 벌어집니다.
19 ~ 21년도 부동산 광풍으로 무분별한 갭투기가 일어났고
부동산 하락으로 인해 주택을 처분해도 보증금을 반환할 수 없는 임대인이 많아져
사회 이슈로 번진겁니다.
집주인의 상환 의지가 없고 정상적인 수수료가 아닌, 건축비의 일부 금액을 리베이트 받은 부동산의 경우
피해보상을 해야하지만 실질적인 금전적 보상은 받기 어렵습니다.
ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.
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전세사기는 사기꾼들이 작정하고 치는 경우도 있고, 부동산 정책 및 경기에 의해 사기가 된 경우도 있습니다.
전자의 경우는 지식이 부족하고 자금이 부족한 사회초년생을 위주로 많이 이루어지고, 후자는 무리한 투자에서 기인하는 경우가 많습니다.