차기 임차인이 확보된 후에 차기 임차인으로부터 받은 임대보증금으로 반환한다는 특약 유효할까요?(임대인입장)
저는 전세 임대인이고
임차인은 갱신권을 사용하여 총 4년을 살았습니다.
24년 2월 1일이 만료일이였으나 임차인이 다른 아파트로 이사가기까지 3개월이 필요하다고 하여 3개월 연장하여 주었습니다.(임차인이 3개월 연장해달라고 요구함.)
이에 대한 3개월 연장 전세계약서를 작성하였습니다.(24년2월1일~24년 5월 31일)
그래서 연장한 계약서에는 임대차 기간의 만료일은 2024.05.31일까지로 기재되어있습니다.
다만 임대인인 제 입장에서는 임차인이 구해지지 않았을 때를 대비하여
특약사항에 '임대보증금은 차기 임차인이 확보된 후에 차기 임차인으로부터 받은 임대보증금으로 반환함'이라는 특약을 기재하였습니다.
안타깝게도 현재까지 새 임차인은 구해지지 않고 있습니다. 그 이유는 그 사이 주변에 새 아파트의 입주 물량이 풀리면서 구축인 제 목적물에 들어오려는 수요가 줄어들어서 입니다.
임차인은 저에게 계속 보증금을 요구하는 상황인데 새 임차인이 구해지지 않아 돌려줄 보증금이 없습니다.(6억)
그리고 임차인은 오늘 보증금 반환 요구를 하는 내용증명서를 우편으로 보냈습니다. 돌려주지 않을시 법적 절차를 밟는다고 합니다.
결론은 새임차인이 구해졌을때 받은 돈으로 임차인에게 보증금을 돌려주고 싶은데요, 위 특약이 유효할까요?
아니면 새임차인이 구해지지 않아도 임차인에게 보증금을 돌려줘야 하나요?
답변부탁드립니다.
안녕하세요. 이성재 변호사입니다.
위와 같은 특약은 당사자가 합의하여 기재를 한다고 하여도 임대차 보호법, 민법에 명백히 반하는 것으로 무효입니다. 그러므로 위의 약정을 하여 기재를 한다고 하여도 추후 후속 임차인이 구해지지 않았다고 하여 보증금 반환 의무가 유예 되는 것은 아닙니다.