전세 계약을 하고 특약 사항으로 임대 보증금은 새로운 임주자 정해지면 반환받기로하였습니다

임대인 입니다

임차인에게 전세 계약을 2억 4천에 18개월로 진행 중 이구요 원래는 24개월로 진행 하려 했는데

임차인이 새로 아파트에 입주일 때문에 18개월로 해 달라 하여

대신 특약 사항으로 임대 보증금은 새로운 임주자 정해지면 반환 받기로 하였습니다

이제 곧 만료 일이 거의 다 되어갑니다

그런데 요즘 전세 임차인이 별로 없어서 2억 3천 으로 내려 부동산에 올려놓은 상황입니다

지금 현 임차인은 이사할 다른 곳으로 8월 말 까지 갈 예정이라 전세금을 더 낮춰서 라도

부동산에 내 놓으라고 하는데요 지금도 천 만원 낮춰 내 놓은 상황인데 도요

저희 입장 에서는 특약 사항에 따라 2억 3천에 맞는 임차인이 구해지기 전 까지

임대 보증금은 빼주기 힘들다 라는 상황 이구요

그리고 임차인은 법적으로 소송 하겠다 라고 살짝 협박도 하네요

결론 18개월이 지나면 임대인에게 2억 4천 임대 보증금을 임차인이 안 구해져도 돌려줘야 하는 건가요?

특약 사항은 어느 상황까지 유효할까요? 법적으로 소송을 당하면 저에게 불리한가요?