베이킹을 하는 카페에서 온수 보일러가 고장 났을때, 설비로 취급해야하는지 편의 시설로 봐야 하는지 궁굼합니다.

Question

안녕하세요

저는 지금 카페를 운영하고 있는 임차인 입니다.

카페에는 주방에 전기 온수 보일러를 사용해서 온수를 사용하고 있습니다.

그런데 보일러가 터져서 교체를 하게 되었는데, 건물주가 전기 온수 보일러는 설비 시설이 아니라 편의 시설의 성격으로 설치 해둔 거라고 교체 해 줄 수 없다고 합니다. (계약 시에는 이걸 편의 시설이라고 설명하지 않았습니다. 건물주 말로는 말 하는 걸 까먹었다고 합니다.)

현제 카페는

약 30평정도입니다. 전기 온수기를 제외한 다른 온수 시설은 없습니다.

베이킹과 커피 로스팅을 하고 있기 때문에 기름기가 많은 설거지가 나오는 편입니다.

보일러의 배관은 눈에 보이지 않게 천정 안으로 매립설치 되어있습니다.

이런 경우 설비로 보고 전액 건물주 부담으로 교체를 부탁할 수 있는지,

아니면 편의 시설 이기 때문에 임차인이 알아서 교체를 해야 하는지 알고 싶습니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

주임사보호법에 따르면 임대인은 임차인이 계약한 목적물을 정상적으로 사용, 수익할 수 있도록 필수 설비를 유지할 의무가 있습니다. 전기 온수 보일러가 카페 운영에 필수적이고 특히 베이킹과 커피 로스팅 등에서 필수적인 온수 공급 설비라면 편의 시설이 아닌 주요 설비로 인정받을 수 있습니다.

더욱이 보일러의 배관이 건물 내부 천장에 매립되어 있는 점과 보일러 자체가 노후돼 교체가 불가피한 상황이라면 임대인이 교체 비용을 부담하는 것이 원칙입니다.

감사합니다.

Answer 2

약 30평정도입니다. 전기 온수기를 제외한 다른 온수 시설은 없습니다.

베이킹과 커피 로스팅을 하고 있기 때문에 기름기가 많은 설거지가 나오는 편입니다.

보일러의 배관은 눈에 보이지 않게 천정 안으로 매립설치 되어있습니다.

이런 경우 설비로 보고 전액 건물주 부담으로 교체를 부탁할 수 있는지,

아니면 편의 시설 이기 때문에 임차인이 알아서 교체를 해야 하는지 알고 싶습니다.

==> 현재 상황을 고려할 때 온수 보일러에 고장이 발생되는 경우 원인적인 측면에서 임차인의 명백한 과실로 발생되는 경우 일정한 부분 책임이 있지만 그렇지 않는 경우에는 임대인이 수리비용을 부담해야 하는 것이 일반적입니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

임대차에서 시설물 하자애 따른 책임을 구분하는데에는 기본적으로 임차물에 대한 사용수익을 할수 있도록 관리유지해야하는 임대인에게 그 책임이 있습니다. 다만, 해당 하자의 원인이 임차인의 과실 혹은 별도 설치한 시설물에 대한 하자라면 이때는 임차인이 책임을 부담하게 됩니다. 질문에서 말한 보일러의 경우는 입주시부터 설치된 것으로 편의시설인지 설비시설인지에 대한 구분이 중요하지는 않을것으로 보이며, 임차인이 설치한 시설물이 아니고, 사용상 과실에 따라 발생된 하자가 아니라면 임대인이 이에 대한 하자보수의무를 진다고 볼수 있습니다. 그리고 편의시설이라도 원칙적인 하자수리의무는 임대인에게 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

베이킹과 주방 세척에 필수적인 전기 온수 보일러는 보통 설비 시설로 보아 건물주가 책임을 져야 할 가능성이 높다고 보여지며 건물주가 유지 보수를 책임을 지는 경우가 많습니다. 계약서 상에도 말하는 것을 까먹었다 이야기 하지만 명확한 근거가 없다면 다시 이야기 해보시는 것이 좋다고 보여집니다

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

해당 전기 온수 보일러가 건물의 필수적인 구성 요소인지, 아니면 임차인의 영업을 위한 편의 시설인지에 따라 부담 주체가 달라지며, 일반적인 상가 임대차에서는 임차인의 부담이 될 가능성이 높습니다.

건물주(임대인) 부담 (민법 제623조): 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지하게 할 의무(수선의무)를 부담합니다. 건물의 주요 구조부나 기본적인 설비에 대한 대규모 수선은 건물주가 부담합니다. 예시: 건물의 외벽, 지붕 누수, 건물 자체의 배관, 난방 시설의 기본적인 배관 등.

임차인(세입자) 부담 (민법 제634조): 임차인은 소규모의 수선이나 임차인의 과실로 인한 파손, 또는 임차인의 영업에 필요한 부가적인 시설에 대한 수선 의무를 부담합니다.

**핵심은 해당 전기 온수 보일러의 성격을 어떻게 볼 것인가입니다.특히, 상업용 건물의 임대차에서는 임차인이 사용하는 설비는 임차인의 영업에 필요한 시설로 보아 임차인 부담으로 보는 경우가 많습니다. 건물주가 "설비 시설이 아니라 편의 시설"이라고 주장하는 것도 이러한 상가 임대차의 관행을 따릅니다.

• 만약 특약이 없다면, ① 건물의 기본적인 배관 문제였다면 건물주 부담, ② 임차인이 영업을 위해 설치한 설비나 소모품이었다면 임차인 부담으로 해석될 여지가 있습니다. 계약서 확인: 임대차 계약서의 **'특약사항'**을 가장 먼저 확인해야 합니다.2. 원인 규명: 보일러 파열의 원인이 건물의 노후화인지, 아니면 카페 영업 중 발생한 기름기 등 이물질로 인한 막힘 때문인지를 명확히 할 필요가 있습니다.원인이 임차인의 영업 활동에 있다면, 편의 시설 여부와 관계없이 임차인 부담으로 귀결될 가능성이 매우 높습니다. 현실적 협의: 건물의 노후화와 임차인의 영업 활동이 복합적으로 작용했을 경우, 교체 비용을 양측이 분담하는 방향으로 건물주와 협의하는 것이 일반적인 해결책이 될 수 있습니다.

Answer 6

안녕하세요. 공인중개사입니다.

영업에 필수적, 상시적 기능에 해당하고 배관이 건물 구조에 매립된 경우 임차 목적물의 기본 설비로 볼 여지가 큽니다. 임대차 계약서, 특약, 하자담보/원상복구 조항에 따라 부담 주체가 갈리며 관행상 영업 필수 설비, 매립 배관은 임대인 부담이 인정되는 사례가 많습니다.