전세계약갱신 청구권 사용 시 임차인이 5% 범위 내 증액을 무조건 들어줘야 하나요

Question

안녕하세요. 현재 2억 중반에 전세계약을 하여 거주하고 있고 전세계약갱신 청구권을 사용한다고 임대인에게 알렸습니다.

임대인은 전세갱신을 하려면 전세보증금을 5%를 인상하겠다고 하는데

현재 거주중인 아파트 전세 실거래가가 제가 입주할 때보다 3~4천만원 내린 상태입니다.

매매가 역시도 내린 상태로 현재 매매가 대비 전세가가 80%정도 수준입니다.

저는 기존 계약조건 그대로 전세계약갱신청구를 진행코자 요구했으나,

임대인은 임차인이 증액에 합의하지 않는다면 계약갱신을 거절하고 새로운 임차인을 구하겠다고 합니다.

1. 임차인은 5% 범위 내 증액에 대해 그대로 들어줘야 하는지요?

2. (제가 추측컨데) 임대인이 요구한 현 보증금에 5%를 증액한 금액으로는 새 임차인을 구할 수 없을 것 같습니다. 결국 현 임차인이 제시한 당초 보증금액 이하로 새 임차인과 계약한다면 계약갱신청구권이 거절된 기존 임차인은 손해배상 등을 청구할 수 있는지요?

Answer 1

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

1. 임차인은 5% 범위 내 증액에 대해 그대로 들어줘야 하는지요?

==> 주변 시세를 고려하여 인상이 가능한 것이고 주변시세가 내려갔다면 인상이 불가합니다.

2. (제가 추측컨데) 임대인이 요구한 현 보증금에 5%를 증액한 금액으로는 새 임차인을 구할 수 없을 것 같습니다. 결국 현 임차인이 제시한 당초 보증금액 이하로 새 임차인과 계약한다면 계약갱신청구권이 거절된 기존 임차인은 손해배상 등을 청구할 수 있는지요?

==> 인상율에 대한 협의불가로 손해배상 청구는 불가합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 아닙니다, 5%는 상한의 제한일뿐 임차인이 반드시 이를 수용할 의무는 없습니다. 또한 협의시 5%인상을 거부한다고 해서 갱신청구권을 거부하거나 퇴거를 요구할수 없습니다.

2. 위 이유로 손해배상을 청구할수는 없습니다. 다만 실거주를 이유로 거부하고선 재임대 또는 매매를 진행하게 되면 이때는 전 임차인에 대한 손해배상 책임이 생기게 됩니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

Answer 3

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

전세계약갱신 청구권을 사용할 때 임차인이 5% 범위 내 증액을 무조건 들어줘야 하는지에 대해 알아보겠습니다.

임차인은 5% 범위 내 증액에 대해 그대로 들어줘야 하는지요?

아닙니다. 주택임대차보호법에 따라 임대인은 정당한 사유 없이 계약갱신을 거절할 수 없으며, 임대료 상승 폭은 기존 임대료의 최대 5%까지만 가능합니다. 따라서 임차인이 5%를 초과하는 증액에 합의하지 않아도 됩니다.

임대인이 요구한 현 보증금에 5%를 증액한 금액으로는 새 임차인을 구할 수 없을 것 같습니다. 결국 현 임차인이 제시한 당초 보증금액 이하로 새 임차인과 계약한다면 계약갱신청구권이 거절된 기존 임차인은 손해배상 등을 청구할 수 있는지요?

맞습니다. 만약 새로운 임차인과의 계약이 기존 임차인이 제시한 당초 보증금액 이하로 이루어진다면, 계약갱신청구권이 거절된 기존 임차인은 손해배상 등을 청구할 수 있습니다. 이는 상가건물임대차보호법에서도 마찬가지입니다3. 따라서 임대인과 임차인 간에 합의가 이루어지지 않는 경우, 임차인은 증액에 동의하지 않아도 됩니다.

요약하자면, 임차인은 5% 범위 내 증액에 대해 그대로 들어줄 필요가 없으며, 새로운 임차인과의 계약이 기존 임차인이 제시한 당초 보증금액 이하로 이루어진 경우 기존 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.