전세계약갱신 청구권 사용 시 임차인이 5% 범위 내 증액을 무조건 들어줘야 하나요

안녕하세요. 현재 2억 중반에 전세계약을 하여 거주하고 있고 전세계약갱신 청구권을 사용한다고 임대인에게 알렸습니다.

임대인은 전세갱신을 하려면 전세보증금을 5%를 인상하겠다고 하는데

현재 거주중인 아파트 전세 실거래가가 제가 입주할 때보다 3~4천만원 내린 상태입니다.

매매가 역시도 내린 상태로 현재 매매가 대비 전세가가 80%정도 수준입니다.

저는 기존 계약조건 그대로 전세계약갱신청구를 진행코자 요구했으나,

임대인은 임차인이 증액에 합의하지 않는다면 계약갱신을 거절하고 새로운 임차인을 구하겠다고 합니다.

1. 임차인은 5% 범위 내 증액에 대해 그대로 들어줘야 하는지요?

2. (제가 추측컨데) 임대인이 요구한 현 보증금에 5%를 증액한 금액으로는 새 임차인을 구할 수 없을 것 같습니다. 결국 현 임차인이 제시한 당초 보증금액 이하로 새 임차인과 계약한다면 계약갱신청구권이 거절된 기존 임차인은 손해배상 등을 청구할 수 있는지요?