계약갱신청구권 통보 후 임대인이 거절할 경우는 무조건 퇴거해야 하나요?

Question

안녕하세요?

계약갱신청구권 통보 후 임대인 직계 실거주로 거절하면 허위 사유라도 일단 무조건 퇴거 후 손해배상 등을 청구하라는 내용의 의견들이 많은데요.

작년말과 연초에 이슈된 임차인이 거주하면서 승소한 대법원 2022다279795 판례 내용의 요지인 임대인의 실거주 입증 책임론은 아무 의미가 없는지 궁금합니다.

위의 판례로 그냥 2년 더 살게 해준 임대인도 많을거 같은데 직접 당하니 또 아닌것 같아서 문의드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

직계가족이나 본인이 들어온다고 하면 갱신청구권을 쓸수가 없고 이사를 하셔야 합니다

믿을수없다고 해도 나중에 이사를 하고 입증을 해야 합니다

그부분이 쉽지가 않지만 요즘은 전세가가 많이 오르지 않아서 믿으셔야 할거 같습니다

오히려 내놓으면 잘안나가서 고통받는 임대인이 많습니다

참고하시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

일단 퇴거 후 임대를 주면 손해배상 청구하는게 기본입니다.

해당 판결도 1,2심은 임차인이 승소했지만 대법원에서 임대인이 이긴 핀결인데 상세 내용을 보면 임대인이 자주 말을 바꿨거나 하면서 실거주를 의심할만한 사정이 있다는 정도의 포괄적인 이유를 들어 임대인이 이긴 사례입니다.

그러한 사정이 아니라면 기본적으로는 퇴거가 맞습니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

판례는 각 사건의 상황에 따라 법리를 적용한 결과물입니다. 이는 다음 비슷한 사건에서 판결을 하는데 영향을 주는 요인이지만 이는 두 당사자간 법적 다툼이 소송으로 이어질때 적용이 가능한 부분이지, 현 임대차 보호법상 임대인이 실거주를 거부할 떄 그에 대한 증빙자료를 제출한 의무를 부여하는 것은 아닙니다.

즉, 대법원 판례가 그러하니 증거를 제시하라는 주장은 법리상 근거가 없습니다. 그리고 일단은 퇴거를 하시고 거짓일 경우 그에 따른 손해배상을 주장하는게 임차인 입장에서는 유리할수 있고, 만약 해당 실거주의 이유가 통상적으로 이해가 어렵다면 판례와 같이 소송을 통해 다툼을 해 볼수는 있겠지만 이러한 게 전자의 방법보다 실익이 있을지는 답변하기 어려움이 있습니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 4

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.

1. 임차인은 2년 계약기간이 종료가 되는 경우 임대인을 상대로 게약갱신 청구권 행사 가능합니다.

2. 이러한 경우에도 임대인은 법정 9가지 사항에 해당되는 경우 임차인의 요구를 거절할 수 잇고, 9가지 사항은 자신의 입주 등이 포함됩니다.

Answer 5

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

계약갱신청구권은 주택임대차보호법에 따라 임차인이 원한다면 1회에 한하여 임대인에게 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다. 이 권리를 행사하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 갱신되며, 갱신된 임대차의 기간은 2년이 보장됩니다. 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 또한 계약 갱신 시에는 종전 임대료의 5% 이내로만 인상이 가능합니다.

그러나 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신거절한 경우, 즉 임대인이 실거주를 이유로 갱신 거절하고 갱신요구가 거절되지 않았다면, 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 임대인은 임차인에게 손해배상책임을 지게 됩니다.

따라서 작년말과 연초에 이슈된 판례 내용의 요지인 임대인의 실거주 입증 책임론은 매우 중요하며, 임대인이 실제 거주를 증명하는 책임이 있다는 것을 강조하고 있습니다. 이 판례를 통해 임대인은 단순히 의사표명으로만 실거주를 주장할 수 없으며, 진정한 의사와 계획이 필요하다는 것을 알 수 있습니다.

따라서 이 판례를 고려하면, 임대인이 실거주를 허위로 주장하고 갱신거절하는 경우, 임차인은 이를 믿을 수 있는 증거를 제시하여 임대인의 실거주를 반박할 수 있습니다. 만약 임대인의 실거주가 허위로 밝혀진다면, 임대인은 손해배상책임을 지게 될 수 있습니다.

따라서 이 판례를 기반으로, 당신이 직접 당한 상황도 임대인의 실거주를 증명하고 반박할 수 있는 증거를 모으는 것이 중요합니다.