아파트 매입 후 발생한 누수와 관련된 질문드려요.
안녕하세요.
아파트를 매매하고 2주만에 보일러 고장으로 인하여 보일러 교체,
욕실과 파우더룸의 누수가 발생했는데요. 전 집주인은 아파트 매매후의 일이라
손해배상을 못해주겠다고 합니다. 보일러 고장이나 누수는 분명 매입후에 일이지만
원인은 매입 전부터 발생했던 것 같은데요.
전 집주인에게 배상을 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 법무법인 비츠로의 정현우 대표변호사입니다.
우리 민법은 매매계약에 있어 매도인의 하자담보책임을 인정하고 있습니다.
관련법령을 살펴보면 다음과 같습니다.
민법 제580조(매도인의 하자담보책임)
① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
② 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.
제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)
① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
위의 규정들을 해석하면 '매매의 목적물에 하자가 있는 경우' 매수인은 매도인을 상대로 '계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약해제', '그 외의 경우에는 손해배상'의 형태로 하자담보책임을 물을 수 있다는 것입니다.
보일러고장, 누수 정도의 하자는 매매목적인 주거목적의 달성에 중대한 영향을 미치는 하자는 아닌 경우가 많으므로 이는 계약의 해제사유에까지는 해당되지 않고, 손해배상의 문제로 풀어감이 타당합니다.
실제로 작성자님의 사안에서 하자담보책임을 물어 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있는지 여부는 사실관계를 자세히 따져보아야 올바르게 판단할 수 있겠지만, 보편적으로 매매직후에 발생한 보일러 고장이나 누수의 경우 매매 목적물 자체에 하자가 발생한 것으로 봄이 타당하므로 이에 대하여 발생한 손해에 대해서는 매도인이 책임지는 것이 맞습니다.
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