서울, 수도권 다주택자는 양도세 중과 이전에 어떻게 집을 팔 수 있나요?
5월 9일부터 다주택자 양도세 중과가 부활한다고 하더군요. 근데 서울 수도권 핵심지들은 토지거래 허가구역으로 묶여있어서 매수자가 실거주를 들어가야하잖아요. 근데 다주택자라는 것은 결국 어떤 매물은 세입자가 있다는 것인데 전월세 만기가 끝나는 것이 아니라면 서울, 수도권 다주택자는 양도세 중과 이전에 어떻게 집을 팔 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
수도권 핵심지역인 경우 토지거래허가제가 적용되므로 5월 9일 이전에 토지거래허가를 받고 잔금까지 치러야 하므로 (5월 9일까지 계약분까지 적용이 언급되기는 했으나 아직 결정된 바는 없습니다.) 일정이 촉박한데, 세입자까지 있고 만기가 끝나지 않은 사항이라면 현실적으로 매도가 어려우므로 예상되는 양도소득세가 많다면 보유를 하는 방법을 택하는 것이 좋을 것입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
사실 임차인의 계약기간이 남아 있는 경우에는 방법이 없습니다. 계약을 중도해지하고 매매를 진행하거나 매매거래자체를 포기해야 하는 상황입니다. 다만 계약기간이 4개월내 만기가 된다면 매매를 진행할수는 있겠으나 중과세 유예종료기간까지 남은기간이 많지 않아 매수자를 찾는데 어려움이 더 클수 있습니다. 그래서 서울내 가격을 낮춘 급매가 나타나기 시작하였기 때문에 결과적으로 가격을낮추어 매매를 하지 않는 이상 이후 매매를 한뒤 세금을 부담하여야 할 것으로 예상이 됩니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
토지거래허가구역 내에서는 실거주 요건 충족 매수자를 찾거나 전세 만기 일정에 맞춘 계약, 잔금 조정 또는 중과 유예 종료 전 계약 체결 후 잔금 이월 전략이 현실적입니다. 사전 세무, 중개 협업이 필수 입니다.
5월 9일부터 다주택자 양도세 중과가 부활한다고 하더군요. 근데 서울 수도권 핵심지들은 토지거래 허가구역으로 묶여있어서 매수자가 실거주를 들어가야하잖아요. 근데 다주택자라는 것은 결국 어떤 매물은 세입자가 있다는 것인데 전월세 만기가 끝나는 것이 아니라면 서울, 수도권 다주택자는 양도세 중과 이전에 어떻게 집을 팔 수 있나요?
==> 우선적으로 주택을 매도하기 위해서는 현 임차인과 어느 정도 보상을 한 후 퇴거하는 조건으로 진행이 가능합니다. 그래야 토허제를 받을 수가 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
그게 가장 모순적인 정책이라 볼 수 있습니다. 양도소득세 중과 유예 폐지로 매도를 외치지만 실상 토지거래허가구역으로 인해서 실거주만 매수가 가능한데 사실 세입자들의 대항력이 존재를 하고 또한 수요 억제 정책으로 대출 규제가 있기 때문에 매수세도 적기 때문에 쉽게 매도를 하기는 어려울 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
서울 수도권 핵심지 다주택자가 양도세 중과 전에 집을 매도하려면 세입자 퇴거와 허가 절차를 병행해야 합니다.
전 월세 만기와 무관하게 매수인 확보 후 토지거래허가 승인만 받으면 양도가 가능합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
서울·수도권 토지거래허가구역에 세입자가 있는 다주택자는 5월 9일 이전에 현실적으로 팔 수 없는 집이 많을 것으로 봅니다
그래서 양도세 중과를 피할 수 있는 사람은 이미 조건이 맞는 분들은 소수이고
나머지는 중과를 감수하거나 버티는 구조라고 볼수 있습니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
서울 및 수도권 핵심지의 토지거래허가구역 규제와 양도세 중과 유예 종료 시한(5월 9일)이 맞물리면서, 다주택자분들의 매도 고민이 깊어지는 시점입니다. 결론부터 말씀드리면, 전세를 낀 매물이라도 '임대차 계약 종료 4개월 전'이라면 실거주 매수자와의 거래 허가가 가능합니다.
토지거래허가구역 내에서 전세가 낀 집을 파는 현실적인 방법을 정리해 드리겠습니다.
4개월 이내 입주 조건: 토지거래허가 가이드라인에 따르면, 매수자가 허가 시점으로부터 4개월 이내에 입주할 수 있는 상황이라면 허가를 받을 수 있습니다. 즉, 세입자의 만기가 4개월 미만으로 남았거나, 세입자가 퇴거하기로 합의된 상태여야 합니다.
이재명 대통령의 특별 조치(검토 중): 최근 정부는 5월 9일까지 '잔금'이 아닌 '계약'만 체결해도 중과 유예를 적용해 주는 방안을 국무회의에서 논의 중입니다(2026년 1월 발표). 이는 토지거래허가 등으로 잔금 기간이 길어지는 상황을 고려한 조치입니다.
퇴거 합의 및 이사비 지원: 만기가 많이 남은 경우, 다주택자들은 매수자의 실거주 요건을 맞춰주기 위해 세입자에게 이사비나 합의금을 지급하고 퇴거 확약서를 받는 방식으로 매물을 내놓고 있습니다.
조심스럽게 조언드리자면, 현재 서울 전역과 경기 주요 지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있어 매수자를 찾기가 매우 어렵습니다. 5월 9일이라는 데드라인을 지키기 위해서는 지금 바로 세입자와 협의를 시작하여 '실거주 가능 매물'로 상태를 변경하고, 반드시 계약 시점을 기준으로 유예가 적용되는지 세무 전문가와 교차 확인하시기 바랍니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
구체적인 매도의향이 있으시다면, 해당 구청 건축과나 민원실에 '세입자 퇴거 확약서 제출 시 허가 가능 여부'를 먼저 유선으로 확인하시는 것이 가장 정확한 첫걸음입니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
■ 세입자와의 협상으로 ‘조기 퇴거’ 유도
가장 효과적인 방법은 세입자와 충분히 대화해서, 계약 만료 전에 자발적으로 이사를 나가도록 합의하는 것입니다.
- 이사비·복비 지원: 매수자가 실제 입주할 수 있도록 이사비나 새 집을 구할 때 필요한 중개수수료 등을 보상금으로 제안할 수 있습니다. 조건을 잘 맞추면 이른 퇴거 협상이 원활해집니다.
- 중도 퇴거 합의서 작성: 합의에 성공했다면 바로 퇴거 확정일을 명시한 합의서를 써두는 게 좋습니다. 그래야 실거주 매수자에게 안심을 줄 수 있습니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
매수자가 실거주를 해야 허가가 나므로 세입자에게 이사비나 위로금을 주고 5월 9일 이전에 집을 비우게 하여 매수자의 즉시 입주를 돕는 방법이 가장 일반적입니다. 전세 만기가 임바한 경우 매수자가 잔금을 미리 치르고 소유권 이전을 마친 뒤 세입자가 나갈때까지 잠시 기다리는 방식으로 허가를 시도하기도 합니다. 도저히 매수자를 찾기 어렵거나 세입자 협의가 안 될 경우 남에게 팔기보다 가족에게 증여하여 다주택 상황을 해소하기도 합니다. 정리하자면 토지거래허가구역 내 세 낀 집은 사실상 세입자와의 합의 없이는 5월 9일 전 매도가 불가능에 가깝습니다. 이때문에 시장에서는 퇴로 없는 정책이라는 비판이 많습니다.