양도세 비과세 적용이 가능할까요??
안녕하세요.
제가 2020년도 화성시 반월동에 위치한 아파트 청약에 당첨되었는데 23년1월에 잔금을 치뤄 입주를 하였습니다.
24년10월에 전세를 주고(2년 거주기간 불충족) 26년2월말에 매도잔금을 치룰 예정입니다.(2년 보유기간 충족)
1. 잔금을 치룬 23년 1월 당시 화성시는 비조정지역으로 알고 있는데 맞을까요?
2. 그럼 23년 잔금을 치룬 날을 기점으로 보유기간2년만 채우면 양도세 비과세로 적용되는건가요??
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
화성시 반월동은 23년 1월 당시 비조정대상지역이였습니다.
따라서 2026년 2월 매도 시 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
질문하신 상황을 종합해 볼 때, 결론부터 말씀드리면 2년 보유 요건만 충족하면 양도소득세 비과세 혜택을 받으실 수 있을 것으로 판단됩니다.
2020년 청약 당첨 시점과 상관없이, 실질적인 주택의 취득 시점(잔금일)의 규제 지역 여부가 비과세 요건을 결정짓는 핵심이기 때문입니다.
질문에 대한 구체적인 근거와 내용을 정리해 드리겠습니다.
화성시 비조정대상지역 여부: 화성시(서신면 제외 전 지역)는 2022년 11월 14일부로 조정대상지역에서 해제되었습니다. 따라서 2023년 1월 잔금을 치르신 시점의 화성시 반월동은 명백한 비조정대상지역이 맞습니다.
비과세 적용 요건: 1주택자가 취득 당시 비조정대상지역에 있는 주택을 매도할 때는 2년 거주 요건 없이 '2년 보유'만으로도 12억 원까지 비과세가 적용됩니다. 2023년 1월 취득 후 2026년 2월 말 잔금을 치르신다면 보유 기간이 2년을 초과하므로 비과세 대상에 해당합니다.
청약 당첨 시점과의 관계: 설령 청약 당첨(계약) 시점에 조정대상지역이었다 하더라도, 잔금을 치르는 취득 시점에 해제되었다면 거주 요건은 따라붙지 않습니다. 반대로 계약 당시 비조정지역이었으나 잔금 때 조정지역이 된 경우에도 무주택 세대라면 거주 요건이 면제되는 등, 납세자에게 유리한 방향으로 해석되는 경우가 많습니다.
조심스럽게 조언드리자면, 비과세 판단의 기준이 되는 '취득일'과 '양도일'은 각각 잔금 청산일과 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 합니다. 2026년 2월 말 매도 잔금이 정확히 2023년 1월 취득일로부터 2년이 경과했는지 날짜를 다시 한번 꼼꼼히 계산해 보시기 바랍니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
혹시 매도 가격이 12억 원을 초과하는 고가 주택에 해당하시나요? 이 경우 12억 초과분에 대해서는 양도세가 일부 발생할 수 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
질문하신 화성시 반월동 아파트의 양도세 비과세 적용 가능성에 대해 설명드릴게요.
1. 2023년 1월 기준 화성시의 비조정대상지역 여부
경기도 화성시는 2022년 11월 14일에 조정대상지역에서 해제되었습니다(일부 특수 지역 제외).
따라서 질문자께서 잔금을 지급하신 2023년 1월 당시, 화성시는 비조정대상지역에 해당합니다.
2. 비과세 요건(보유기간 2년 vs 거주기간 2년)
1세대 1주택 비과세 요건은 ‘취득 시점’ 해당 지역이 조정대상지역이었는지에 따라 달라집니다.
- 거주 요건 없이 비과세 혜택이 가능할 때:
취득일(잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날) 기준으로 비조정대상지역이었다면, 2년 보유만으로 비과세가 적용됩니다.
- 질문자님의 경우:
2023년 1월, 즉 비조정대상지역에 속하는 시점에 잔금을 지급하여 취득하셨으므로, 실거주 여부와 관계없이 2년만 보유하시면 비과세 혜택이 적용됩니다. 즉, 2025년 1월 이후에 매도하실 경우 양도세 비과세 요건을 충족하게 됩니다.
단, 매도 금액이 12억 원을 넘는 고가주택이라면 12억 초과분에 대해서는 과세될 수 있다는 점 참고해주세요.
1명 평가안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
화성시 비조정지역 맞습니다. 화성시는 2022년 11월에 해제되어 2023년 1월 취득 당시 비조정지역에 있습니다. 비과세 적용도 가능합니다. 취득 당시 비조정지역이었으므로 실거주 의무 없이 2년 보유만으로 비과세를 받을 수 있습니다. 2023년 1월 취득 후 2026년 2월 매도하시면 보유 기간 2년을 충족하므로 양도세 비과세 대상입니다. 결론적으로 1주택자라면 거주 기간을 채우지 못했어도 양도세 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다. 감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건으로 규제지역일 경우 2년 거주, 비규제지역일 경우 2년 보유로 양도소득세 비과세 혜택을 볼 수 있는데 그 기준의 시점은 취득 당시 규제지역이냐 비규제이냐에 따라 결정이 되게 됩니다.
즉 취득당시 비조정지역일 경우는 2년 보유로 1가구 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 볼 수 있습니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
청약 아파트에 대한 조정대상지역의 적용은 입주자모집 신청일 기준으로 적용되므로 입주자모집 신청일(계약일) 당시 조정대상 지역이었다면 2년 거주기간이 적용됩니다. 2020년 6월 19일 당시 화성시가 조정대상지역으로 지정되었었으나 일부 지역은 제외됨으로 되어 있으므로 당시 해당 공고문상의 주택공급규칙을 확인해보셔야 할 수 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
화성시는 2023년 1월 당시 비조정지역이 맞으며, 이 경우 2년 보유 요건만 충족하면 비과세 요건이 됩니다. 다만 거주 요건은 비조정지역에서는 요구되지 않으므로 전세를 준 시점과 무관합니다. 잔금일 기준으로 보유 2년이 충족되면 비과세 적용이 가능합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
2023년 취득 당시 화성시가 비조정대상지역이었다면 2년 보유만으로 비과세 가능성 높습니다
하지만 만약 취득 당시 조정대상지역이었다면 실거주 요건(2년)이 필요해서 적용이 어려울 수 있습니다
매도를 하실때는 세무사한테 그런부분을 확인하고 매도를 하셔야 합니다