안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
■ 신축 소형 주택 특례 요약
먼저 본인에게 이 특례가 적용되는지 확인이 필요합니다.
- 적용 대상: 2024년 1월 10일~2027년 12월 31일 사이에 취득(준공)한 신축 소형 주택
- 요건: 전용면적 60㎡ 이하, 취득가액은 수도권 기준 6억 원 이하(비수도권 3억 원 이하)
1. 아파트를 빌라 매수 후 3년이 지나서 파는 경우
→ 결론: 아파트에 ‘1세대 1주택 비과세’가 적용됩니다.
- 주택 수 산정 특례에 따라 해당 빌라는 양도세 계산 시 주택 수에서 제외됩니다.
- 즉, 아파트를 팔 때 빌라를 보유하고 있어도 아파트만 1주택으로 간주하고, 보유 및 거주기간 요건만 충족했다면 비과세와 장기보유특별공제(최대 80%)를 모두 받을 수 있어요.
- 특히, 일반적인 ‘일시적 2주택 비과세’처럼 3년 내에 집을 팔아야 하는 부담이 없다는 게 이 특례의 가장 큰 장점입니다.
2. 빌라를 먼저 매도하는 경우
→ 결론: 다주택 중과는 피하지만, 비과세는 적용받을 수 없습니다.
- 빌라를 먼저 팔 때는 이 주택이 주택 수에 포함됩니다(남아 있을 때만 제외).
- 따라서 2주택자 자격으로 양도세를 내야 하고, 비과세는 적용되지 않습니다.
- 다만, 현행 제도에서는 다주택자 중과세율이 유예되고 있기 때문에 일반세율이 적용되고, 장기보유특별공제(연 2%)도 받을 수 있습니다.
3. 세금을 아끼려면 어떤 집을 먼저 파는 게 좋을까?
→ 결론: 아파트를 먼저 파는 쪽이 훨씬 유리합니다.
- 보통 아파트의 시세 차익이 빌라보다 큽니다.
- 특례 규정을 활용하면 시세 차익이 큰 아파트를 비과세로 먼저 팔고, 그다음 남은 빌라를 ‘1주택 상태’에서(비과세 요건을 충족하는 경우) 파는 것이 세금 측면에서 가장 효율적입니다.
4. 주택임대사업자(주임사) 등록의 실익은?
→ 결론: 당장 얻을 수 있는 실익은 크지 않지만, 장기적으로 보유할 계획이라면 검토해볼 수 있습니다.
- 2018년 9.13 대책 이후에는 조정대상지역 내 신규 취득 주택에 대해 임대 등록을 해도 양도세 중과 배제가 적용되지 않았습니다.
- 이번 1.10 대책의 특례는 임대사업자 등록 여부와 상관없이 ‘신축 소형 주택’에 자체적으로 혜택이 주어지기 때문에, 비과세 혜택만 노린다면 등록까지 할 필요는 없습니다.