전세 만기 후 계약갱신요구권 미 사용하고 월세 전환 관련

Question

안녕하세요, 우선 읽어주셔서 감사드립니다.

저는 집 주인이고, 올해 4월에 세입자와 전세 계약이 종료됩니다.

세입자는 3개월만 더 거주하다가 이사를 하려고 생각 중이고,

아직 계약갱신요구권은 미 사용한 상태(처음 2년 계약) 입니다.

1. 전세 종료 후 월세로 전환할 경우, '3개월만 거주 후 퇴거' 조항을 특약으로 넣었을 때, 세입자가 그때 가서 2년 더 거주하겠다고 한다면(갱신권을 사용한다면) 남은 1년 9개월을 더 살 수 있는 것인가요?

2. 전세 종료 후 월세로 전환할 때, 계약서를 다시 작성해야 하는지 아니면 문자 내용으로 갈음해도 되는지요?

전문가님들의 답변 부탁드립니다. 감사합니다!

Answer 1

안녕하세요. 홍기윤 공인중개사입니다.

전세계약갱신청구권은 계약만료 6~2개월전에 계약갱신 의사를 표시해야합니다. 계약만료가 4월이니 2월까지 계약갱신 의사를 임차인이 청구(요구)하지 않으면 계약갱신청구권을 사용할수가 없습니다. 전세를 월세로 전환하실때는 계약서를 다시 작성하셔야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

문제는 월세로 전환 할 경우 새로운 계약으로 인지가 되면 월세로 2년을 더 살 수도 있습니다. (임대차 보호법에 2년 미만의 계약은 2년으로 본다는 법이 있습니다. )그리고 계약갱신청구권 1회 그대로 사용가능상태가 되어 버릴 수도 있습니다.

즉 계약종료 의사를 받은 것 처럼(문자나 문서확보)해서 3개월 뒤 계약 해지를 하는 형식으로 가는 것이 좋아 보입니다.

그리고 첫 2년 계약 만료 전에 계약갱신청구권을 사용을 해야 되고 나중에는 쓰지 못합니다.

감사합니다.

Answer 3

1. 전세 종료 후 월세로 전환할 경우, '3개월만 거주 후 퇴거' 조항을 특약으로 넣었을 때, 세입자가 그때 가서 2년 더 거주하겠다고 한다면(갱신권을 사용한다면) 남은 1년 9개월을 더 살 수 있는 것인가요? ==> 네 가능합니다. 임차인의 선택에 따라 결정되는 사항입니다.

2. 전세 종료 후 월세로 전환할 때, 계약서를 다시 작성해야 하는지 아니면 문자 내용으로 갈음해도 되는지요? ==> 임대인과 협의결과에 따라 판단해야 하는 사항입니다. 그러나 임대차 유형의 변경인 만큼 가급적 새롭게 작성하심이 적절합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

1. 3개월 퇴거 조항을 넣어도 임차인이 계약갱신청구권 사용으로 1년 9개월 더 거주하실 수 있습니다.

2. 계약서는 필히 작성하시길 바랍니다. 추후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

개인적인 소견이지만 임차인을 믿는 수 밖에 없습니다.

계약서 작성 시 3개월 후 퇴거 조항을 넣시고 스스로 전출하게 하는 방법이 최선이라 생각합니다.

감사합니다.