전세) 밑에집 누수 집주인이 연락 안되는경우 세입자가 어떻게 해야할까요?

Question

전세로 살고 있는 세입자입니다.

밑에 집에 누수가 있다고 해서 집주인께 연락했는데 핸드폰이 꺼져있는 상황입니다.

밑에 집에서는 빨리 해결해달라고 하는데 집주인이 연락이 되지 않고 있어서 세입자인 저는 중간에서 이러지도 저러지도 못하는 상황입니다.

밑에 집에서는 세입자인 제 돈으로 수리를 먼저 해달라고 하는데 이럴 경우에 세입자인 제가 수리를 해야 하는 걸까요? 아니면 밑에 집에서 수리를 하고 저희 집주인에게 청구하는 방법이 맞는 걸까요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  전세 세입자는 누수 원인이 자신의 고의·과실이 아닌 이상 수리 의무가 없습니다. 집주인이 연락되지 않더라도 세입자가 비용을 선지급할 법적 의무는 없으며, 원칙적으로 소유자인 집주인이 하자보수 책임을 부담합니다.

• 법리 검토
  전세계약은 주택임대차법 적용을 받고, 임대인은 목적물의 유지·수선 의무가 있습니다. 누수가 구조적·설비적 원인이라면 임대인 책임이며, 아래층 피해 역시 임대인이 부담합니다. 세입자가 임의로 비용을 부담하면 추후 회수가 어려울 수 있어 선지급은 신중해야 합니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  집주인에게 내용증명을 발송해 즉시 연락 및 하자보수를 요구하고, 연락 두절 상태가 지속되면 아래층과 함께 원인조사를 진행하되 비용 부담 주체를 명확히 기록해야 합니다. 급한 피해가 발생하면 아래층이 먼저 수리하고 집주인에게 청구하는 방식이 안전합니다. 세입자는 현장 사진, 누수 경위, 연락 시도 내역을 모두 확보해야 합니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  집주인 부재가 장기화되면 임차인은 임차권등기명령이나 계약해지 검토가 가능합니다. 아래층이 세입자에게 직접 청구하는 경우 법적 근거가 없음을 설명하고 소유자에게 청구하도록 안내해야 합니다. 추후 분쟁 대비를 위해 모든 통신 기록을 남겨두시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

법적으로도 그 누수의 원인이 임차인 고의 또는 과실임이 명백하지 않은 상황에서는 임차인이 반드시 그러한 요구에 응할 의무가 인정되는 것은 아니고 아랫집에서 수리를 하고 임대인에게 청구하도록 안내를 하는 게 나을 것으로 보입니다.