전세 재계약 시 증액을 하고 근저당권이 잡혀졌는데 저희 순위가 1순위가 유지될수 있을까요? 복비는 꼭 내야할까요?

Question

전세 재계약을 할 때가 되었는데요. 그 사이에 집주인이 변경되었습니다. 그런데 바뀐 집주인이 집을 살때 대출을 끼고 들어왔는데요. 전세를 증액해 달라고 합니다. 이럴 경우 전세계약서를 완전히 다시 쓰나요? 또 쓰면 저희가 보증금 1순위에서 2순위로 밀려나나요? 복비는 꼭 줘야할까요? 안주는 방법은 없을까요?

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안녕하세요. 장주석 변호사입니다.

변경된 집주인은 기존 임대차계약을 승계하게 되는데 전세계약이 만료되면 아무래도 변경된 집주인과 다시 계약서를 작성하는게 보통입니다. 그런데 그 사이에 근저당권이 설정되었다면 증액된 보증금에 한해서는 우선순위가 근저당권에 밀리게 됩니다(대항력을 상실하게 되는 것은 아니고, 경매절차에서 배당순위가 밀리게 되는 것입니다. 예를 들어 기존 전세금이 1억원이고, 그 후에 근저당권이 설정된 후 전세금을 2천만원 증액했다면 경매배당시에는 임차인 전세금 1억원 -> 근저당권 피담보채권액 -> 임차인 전세금 2천만원 순서로 배당받게 되는 것입니다). 전세 재계약의 경우는 부동산을 새로이 중개한 것이 아니므로 중개수수료를 지급할 필요는 없습니다. 다만 계약서 작성을 공인중개사에게 맡긴다면 소정의 대서료(5만원 ~ 10만원 정도)를 지급해야할 수도 있습니다.