전세 갱신계약후 만기전 퇴실하는경우, 보증금반환에 대한 질문

Question

2020.10월 ~ 2022.10 2년 전세 계약후, 2년 갱신계약하여 갱신계약서도 쓰고 HUG 보증보험에도 가입했습니다. 갱신하여 전세기간이 22.10 ~ 24.10 까지인데 결혼을 하게되면서 만기전에 퇴실하여야 하는 상황입니다.

2023.4월에 집주인과 관리중개인에게 퇴실 의사를 밝혔고 집주인 답변이없어, 5월에 집주인에게 퇴실 의사를 다시알렸고 집주인이 알겠다고 답변을 하였습니다. 다음 세입자를 받아서 나가라고 하던데, 아직 다음세입자가 구해지지 않았습니다.

8월초에는 집을 정리하고 이사를 가야하는데, 갱신계약에서 만기전퇴실인 상황이고 다음 세입자가 구해지지 않는 경우면 제가 보증금을 돌려받기 위해 어떻게 조치하여야 하는지 궁금합니다.

HUG 보증보험 조건이나 절차, 제가 보증금반환 이전에 실제 이사를 가야하는 경우라면 대항력은 유지될수있는지.. 대항력을 유지하는 조건이 궁금합니다. 답변조언 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 임대차계약을 갱신한 경우에도 임차인은 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있고 이러한 경우 계약해지를 통보한 날을 기준으로 3개월이 경과되는 시점에 계약이 종료됩니다. 이 시점을 기준으로 새로운 임차인 입주에 상관없이 임차권등기명령을 한 후 보증보험 회사에 보험청구 가능합니다. 그러나 임차권등기명령이 신청, 등록이 될 때 까지 가족 중 일부라도 전입신고상태를 유지해야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

1. 임대차 계약이 갱신된경우 임차인은 임대인에게 해지 통보를 할수있고 임대인에게 계약해지 통보가 도달한 시점으로부터 3개월이후 해지의 효력이 발생합니다.

2. 임차권등기는 임대차종료후(질문자의 경우 해지통보후 3월경과) 계약기간이 종료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 주택임차인을 보호하기 위하여 법원의 명령에 따라 그 임차권을 등기부를 통해 공시하는 제도입니다.

3.이사후 임차권등기가 완료되면 보증보험을 실행하여 보증금을 보증보험회사에서 수령가능합니다. 기간은 약1개월정도 소요됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 임차인이 의사통보를 받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료되기때문에 임대인은 의사통보를 받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 합니다.

계약서 특약사항에 임차인이 계약기간 중 계약해지 시에 대한 문구를 작성했더라도 유효하지 않기 때문에 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수를 부담하지 않아도 됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

계약갱신청구권을 사용하지 않은 재계약의 경우는 다음임차인이 구해지기 전까지는 계약이 유지되므로 보증금 반환은 어렵습니다. 즉, 계약해지 조건이 완성되지 않았기에 계약중이므로 만기일까지 반환은 어렵습니다,

계약갱신청구권 사용한 재계약의 경우 임대인이 통보받은 3개월 후 계약은 종료됩니다. 즉 5월에 임대인에게 통보하였다면 8월에 계약은 종료되고 해당시점에 보증금 반환이 되지 않을 경우 임차권등기명령을 신청하고 등기후 보증보험 청구를 진행하시면 됩니다.

임차권 등기없이 이사를 갈 경우 대항력을 잃게 때문에 등기가 된 이후 이사를 하셔야 합니다.