집주인이 만기에 전셋집 빼도 된다 했다가 한달도 안남은 시점에 늦게 준다고 하는데 어떻게 해야 할까요.

Question

안녕하세요.. 저희집이 좀 복잡한데

실거주는 A가 하고 있고 사정상 B(어머니)명의로 전세 계약 후 전입신고는 하지 못했습니다.

A명의로 받고 있는 본가 대출이 있어 직장 근처로 잡은 전세집에 전입신고를 못했어요.

어머니도 사정상 전입신고를 못했습니다.

문제는 전세 만기 3달전 이번 계약까지만 하고 저희는 이사를 간다고 집주인한테 말씀을 드렸고

집주인은 임차인은 못구할것 같지만 전세 보증금은 만기때까지 마련하겠으니 이사갈집은 만기일로 계약하라고 했습니다.

->이 내용은 문자로 남겨겨 있습니다.

집주인이 평일 오전에 실거주A에게 전화를 했으나 새벽 근무로 자고 있어 전화를 못받았고. 어머니도 일 중이셔서 못받으셨습니다. 부동산에서 그냥 문열고 들어와서 잠에서 깨서 방을 보여드렸고. 오후에도 한번 전화했는데 또 자느라 전화 못받고 또 그냥 문열고 들어와서 방 보여드렸습니다.

근데 집주인은 본인이 바쁜데 전화 안받았다고 비협조적이라면서 전세보증금 늦게주는거 감안하라고 하고
그뒤에 저희가 보내는 내용은 전부 답변이 없습니다.

이미 다른곳에 날짜 받아서 계약도 하고 이삿집 센터도 계약을 한 상황인데요. 집주인 상대로 할 수 있는 방안이 어떤게 있을까요??

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

내용상 부분들이 있더라도 중요한 것은 임대인은 만기일에 보증금을 반환하여야 합니다. 주택을 보여주는 문제는 임차인의 선택사항이기 때문에 이를 이유로 보증금을 늦게 반환할 법적근거가 없고, 임차인은 만기퇴거시 보증금 반환을 요구하실수 있습니다, 문제는 임차인은 전입신고를 하지 않았기에 대항력 자체가 없고 그에 따라 만기일에 보증금 반환이 되지 않았다면 임차권 등기명령 신청은 불가할듯 보이고, 대항력이 없는 이상 주택점유를 넘기는시는 것은 매우 위험할수 있습니다.

우선 만기일에 보증금반환가능 여부를 다시 확인하고 이런저런 핑계를 대거나 본인의 과실을 이유로 지급을 늦게한다고 하는등의 이야기를 한다고 해도 이는 법에 다 어긋나는 부분이기에 다른 주택계약등에 따라 무조건 만기보증금 반환을 하여야 한다는 점을 강조하시고 실제 반환이 되지 않으며 주택인도를 거절하고(쉽게 현관비번등을 바꾸고 알려주시면 안되고, 본인 짐 일부는 남겨두시는게 좋습니다) 임대인에게는 내용증명를 발송하고 반환소송등에 대한 진행을 고려하셔야 합니다

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전세 계약서에는 만기일에 보증금을 반환한다

라는 기본 의무가 있고, 이 의무는 법(주택임대차보호법)에 우선합니다

전화 몇 번 못 받은 것은 보증금 지급 의무와 아예 무관합니다

집주인이 이런 식으로 핑계를 대는 건

그냥 돈을 바로 마련 못 해서 시간 끌고 있는 거 같습니다

우선 내용증명을 보내고 만기일에 보증금 미지급 시 즉시 전세보증금반환 소송 , 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다

전입신고는 없지만 임차권등기명령은 가능합니다

임차권등기명령 넣으면 집주인이 그 집을 매매·담보 설정을 못 해서 압박이 커집니다

그래야 보증금 회수가 빠를수 있습니다

전문가와 상담받아보고 진행하시기 바랍니다

Answer 3

집주인이 평일 오전에 실거주A에게 전화를 했으나 새벽 근무로 자고 있어 전화를 못받았고. 어머니도 일 중이셔서 못받으셨습니다. 부동산에서 그냥 문열고 들어와서 잠에서 깨서 방을 보여드렸고. 오후에도 한번 전화했는데 또 자느라 전화 못받고 또 그냥 문열고 들어와서 방 보여드렸습니다.

근데 집주인은 본인이 바쁜데 전화 안받았다고 비협조적이라면서 전세보증금 늦게주는거 감안하라고 하고
그뒤에 저희가 보내는 내용은 전부 답변이 없습니다.

이미 다른곳에 날짜 받아서 계약도 하고 이삿집 센터도 계약을 한 상황인데요. 집주인 상대로 할 수 있는 방안이 어떤게 있을까요??

==> 현재 상황에서 임대인이 협의된 날자에 보증금을 지급해주지 않아 질문자님께서 발생한 손해가 있다면 법원에 배상청구 가능합니다. 그러나 이러한 경우 복잡한 단계를 거쳐야 하는 만큼 이를 참고하여 신중하게 판단해서 결정하시기 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

임대차에서 중요한 대항력은 주민등록과 거주로서 이루어지는데, 전입신고가 되어 있지않으면 제3자에게 임차권 주장을 할 수없는 문제가 생길 수 있으므로 반드시 전입신고(확정일자도 받아야 합니다)를 해야하고 어머니 명의로 되어 있으면 어머니가 전입신고를 하셔야 합니다. 임차인은 계약갱신 거절의 의사를 계약종료 2개월전까지 해야하므로 정상적으로 통지를 한것이므로 계약종료시까지는 보증금을 돌려주어야 합니다. 그리고 임차인이 집을 보여주는 것은 어디까지나 협조적인 차원에서 하는 것이지 반드시 보여주어야 할 의무는 없으므로 임대인이 이를 문제삼을 수는 없습니다. 임대인과 대화가 잘 되지 않는다면 현 상황을 잘 정리하여 (계약을 종료하겠다는 의사를 계약종료 3개월전에 통지하였고, 집을 보여주는 데 협조가 잘 되지 않은 것은 불가피한 상황에 의한 것이었으며 이사갈 집을 계약해 놓았으니 계약종료시까지 보증금을 돌려주어야 한다는 내용 등) 내용증명을 보내고 계약종료에도 보증금을 돌려주지 않으면 임차권등기명령을 신청하셔야 할 수 있습니다. 임차권등기명령 이전에 반드시 전입신고 및 확정일자를 받아야 합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

임대인이 전세 만기 이전에 전세보증금을 제때 주지 않고 늦게 준다고 할 경우 임차인은 법적으로 보증금 반환을 즉시 요구할 수 있습니다.

반환 지연 시 내용증명 후 임차권등기명령 및 보증금 반환 소송을 하 수 있습니다.

지연 이자 최대12% 및 손배 청구까지 가능한 사안이니 내용증명부터 보내시길 바랍니다.

Answer 6

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 확정일자+전입신고+점유가 되어야 우선변제권 및 대항력이 생기고 또한 임차권등기명령도 할 수 있습니다.

임대인에게 좀 더 적극적으로 세입자 구하는데 협조하겠다고 하시고 잘 설득을 하는 것이 서로 좋아 보입니다.

전입신고를 하지 않아서 임대차보호법에 의거하여 보호를 받을 수 없는 입장으로 보여 집니다.

감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.

전입 신고를 하지 못했다는 점이 가장 큰 쟁점입니다. 복잡하고 불안하시겠지만 함께 해결 방안을 살펴보겠습니다.

현재 상황 법적 분석 및 중요 내용 ==>

• 전입 신고 및 확정 일자의 부재 : 가장 큰 문제입니다. 전입 신고와 확정 일자가 없어 대항 력 및 우선 변제권 확보가 어려운 상황입니다. 이로 인해 보증금 회수가 어려울 수 있으며, 특히 집이 경매로 넘어갈 경우 더 큰 위험이 따를 수 있습니다.

• 임대인의 보증금 반환 의무 : 집주인에게는 계약 만기 시 보증금을 반환할 의무가 있으며, 문자로 남겨진 반환 약속은 중요한 증거가 됩니다. 집 보여주는 것에 대한 비협조를 이유로 보증금 반환을 지연하는 것은 부당합니다.

• 임차권 등기 명령 적용 어려움 : 전입 신고가 없어 이미 대항 력이 없는 상황이므로, 기존의 대항 력을 유지하는 역할을 하는 임차권 등기 명령은 현재 상황에서는 적용하기 어렵습니다.

취하실 수 있는 조치 들 ==>

• 내용 증명 발송 : 계약 만기 일에 맞춰 보증금 반환을 정식으로 요청하고, 지연 시 발생할 법적 책임과 손해배상 등을 명확히 고지하세요

• 보증금 반환 청구 소송 제기 : 만기일 이후에도 보증금이 반환 되지 않는다면, 법원의 판결을 받기 위해 보증금 반환 청구 소송을 진행해야 합니다. 이로 인해 발생한 추가 비용은 손해배상으로 청구할 수 있습니다.

• 법률 전문가와 상담 : 전입 신고 없는 보증금 회수는 매우 복잡하므로, 대한 법률 구조 공단이나 변호사와 상담하여 구체적인 상황에 맞는 최적의 전략을 세우시는 것이 중요합니다.

결론적으로 전입 신고가 없어 쉽지 않은 상황이지만, 집주인의 반환 약속 문자 등 유리한 증거들을 활용하여 법적인 대응을 준비하시길 바랍니다. 침착하게 전문가의 대응을 받아 문제를 해결해 나가시면 분명 좋은 결과가 있을 거예요