토지 양도세 신고시 환산취득가 계산 방법과 이 때의 필요경비 계산방법은?

Question

토지 양도세 신고를 할 때에 취득가를 모르는 경우 환산취득가로 계산하여 입력하는 것으로 알고 있습니다. 환신취득가 계산 방법과 이 때의 필요경비 계산 방법을 알고 싶습니다. 토지의 취득 시점은 1985년 이전입니다.

1. 환산취득가 계산은 어떻게 하면 되나요?

2. 이 때에 필요경비는 환산취득가의 3%를 해주는 게 맞는지요?

3. 이렇게 필요경비를 개산공제 한 경우, 매도할 때 발생한 중개수수료를 필요경비에 추가할 수 있나요?

4. 만약 추가할 수 없는 경우, 개산공제한 필요경비보다 중개수수료 경비가 더 많다면 필요경비를 개산공제 하지 않고 중개수수료를 필요경비로 처리할 수 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 자성세무회계 김성은 세무사입니다.

1. 1985년 이전 취득한 토지의 환산취득가는

1990.1.1 기준 개별공시지가 x 취득당시의 토지등급가액 / (90.8.30현재의 토지등급가액+그 직전에 결정된 토지등급가액) / 2 의 산식으로 계산합니다.

2. 환산취득가에서의 필요경비 개산공제는 환산취득가액이 아닌 취득당시 기준시가의 3% 금액으로 합니다.

3. 필요경비 개산공제 적용 후에는 실제 필요경비를 가산할 수 없습니다.

4. 필요경비는 '환산취득가액 + 필요경비 개산공제액'의 금액보다 실제 지출인 '자본적지출액 + 양도비(중개수수료 등)' 가 큰 경우에만 자본적 지출액과 양도비를 필요경비로 할 수 있습니다.

따라서, 필요경비 개산공제액보다 양도비용이 크다고 하여 환산취득가액에 실제양도비용을 필요경비로 할 수는 없습니다.

제 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 광교세무법인 삼성지점 이용연 세무사입니다.

양도가액을 실지거래가액으로, 취득가액은 환산취득가액으로 할 수 있습니다.

1) 환산취득가액 = 양도가액 x 취득시 기준시가 / 양도시 기준시가

2) 환산취득가액으로 취득가액을 산정시 취득시의 실지 비용은 인정되지 않아

취득시 기준시가의 3%를 개산공제할 수 있습니다.

3) 환산취득가액 적용하는 경우 양도시의 중개사비용을 필요경비로 인정되지 않습니다.

4) 이 경우 취득가액을 0으로 해야 함으로 양도소득세 부담이 커질 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 기준시가 먼저 계산한 후에, 해당 기준시가로 환산 취득가액을 계산해야 합니다. 다소 복잡하므로 세무사에게 의뢰하는 것이 적절해보입니다.

2. 기준시가의 3%입니다.

3. 없습니다.

4. 불가능합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.