신생아특례대출 대환 방공제에 대해 알려주실분

Question

2023년 12월 생에최초 주택 구입 및 등기 (일반 담보대출 3.5억)

매매 당시 매매가 5억

현재 KB 시세 5억 7천

2025년 08월 신생아 출산 후 신생아특례대출 신청 (자산심사 완료)

대환대출 실행시 방공제가 발생하여 3.5억 대출이 안나오나요?

서류준비 다하고나니까 은행 직원한테서 전화가 왔는데,

방공제로 4800만원이 빠져서 3억5천이 안나온다고 합니다.

매매 당시 시세 5억을 기준으로 한다는데 이해가 잘 되지 않습니다.

현재 KB 시세 기준으로 하는것이 아닌가요?

기대출 3.5억 신생아 특례대출로 대환 예정인데, 3억5천이 나오지 않는지 궁금합니다.

3.5억 대출이 불가능하면 대환이 불가능한 상황이라 긴급합니다.

Answer 1

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

신생아 특례대출의 경우 일반 주택담보대출과 달리 대환 시 대출 한도 산정 기준이 현재 시세(KB 시세)가 아니라 취득 당시의 매매가액을 기준으로 하는 점이 핵심입니다. 즉, 2023년 12월 주택을 최초 매수할 때 매매가가 5억이었으므로, 특례대출 대환 심사에서는 이 5억을 기준으로 LTV(주택담보인정비율)를 적용합니다.

여기에 더해 말씀하신 방공제(방 공제)란, 주택 내 가구 수나 면적, 세대별 구조 등을 감안해 일정 금액을 대출 가능액에서 차감하는 제도입니다. 이 때문에 은행에서 산출한 결과, 원래 기대했던 3억 5천 전액이 나오지 않고 약 4,800만 원이 빠져서 3억 원대 초반까지만 가능하다고 안내받으신 겁니다. 그래서 은행 직원 안내가 맞는 내용이며, 긴급 상황이라면 다른 은행을 통해 심사 재확인을 해보거나, 대환 시 부족분을 단기자금으로 메우는 방법을 검토해야 합니다.

이상 질문에 대한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 신생아 특례 대출 한도 산정 시 주택가격 6억원 이하이고, 생애최초주택구입자에 해당하여 HF의 생애최초 특례구입자금보증을 가입하거나, LTV70%이내 주택가격 3억원 이하 주택으로써, 일반구입자금보증(HF) 가입하는 경우 방공제를 하지 않고 LTV70%까지 한도가 다 나오게 됩니다. 좀 더 자세한 이유는 은행에 방공제가 면제가 안되는 사유에 대해서 문의를 해 볼 필요가 있어 보입니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

방공제란 주택담보대출 실행 시 주택 가격에 따른 최대 대출 한도에서 소액임차인의 최우선 변제금액을 차감하는 제도입니다. 즉 임차인이 돌려받을 보증금을 대출 한도에서 미리 차감하는 것입니다.

서울 기준 방공제 금액은 약 5,500만 원, 경지 4,800만 원, 광역시 2,800만 원 등 지역별로 다르며 이 금약 만큼 대출 가능 금액에서 차감됩니다.

대출 심사 시 기준 주택가격은 보통 매매 당시 가격을 기준으로 KB 시세와는 차이가 있을 수 있습니다. 즉 5억 매매가를 기준으로 방공제가 산정될 가능성이 높습니다.

따라서 은행에서 3억 5천만 원 대출이 안 나온다고 한 것은 이 방공제를 차감했기 때문이며 대환 대출도 같은 원칙이 적용되어 대출 한도가 줄어들 수 밖에 없습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

방공제는 공시가격 기준이며, KB 시세 기준이 아닙니다

공시가격이 6억 원 이하이면 일부 은행은 방공제 면제 가능하나, 은행마다 다르므로 반드시 확인이 필요합니다

따라서 은행에서 3.5억까지 가능하다는 확답을 받기 전에는 대환 실행이 불가능하다고 단정하기 어렵습니다

긴급한 상황이실 텐데, 빠르게 공시가격 확인하시고 은행 상담을 적극 활용하시기 바랍니다

Answer 5

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

현재 금융권에서는 매매 당시 가격 5억에서 LTV 70% 적용하여 3억 5천이 나왔는데 이곳에서 방공제가 들어가는 바람에 한도가 줄어든 것으로 보여집니다.
방공제가 적용이 된다면 일반적으로 기존 대출보다 한도가 줄어드는 부분이 일반적이어서 개인적으로 제 생각을 말씀드린다면 다른 금융권 확인을 추가로 해보시기 바라며 방공제 면제 가능 여부를 체크해보시는 것이 좋을 것으로 보여집니다.