HF 전세대출 안전성 문의드립니다ㅜㅜ

Question

신림쪽 오피스텔입니다.보증보험X-전세 1억 / 5천만원 대출 예정 > 서울 최우선변제 해당-건물 시세는 85억 정도-융자금은 17억-세입자 선순위 36억시세를 좀 거짓말 했었어도 시세 60-65%정도 융자가 있는 것 같은데요! 제차례 최우선순위변제금은 3500만원정도로 전달받았습니다ㅠ물론 요즘 현시대 모든 전세가 불안하겠지만거래를 해도 될까요??

김희영 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최우선변제금은 근저당권이 설정된 시기에 따라서 달라 질 수 있습니다. 2016년3월31일~2018년9월17일 사이에 설정된 근저당권이 있다면 최우선변제금이 3400만원이 되며, 이보다 더 오래되었다면 해당이 되지 않을 수 있고, 이보다 더 최근이라면 더 많을 수 있습니다. 전세사기가 걱정되신 다면 계약전 서류를 꼼꼼하게 확인하여 문제점이 없는지에 대한 확인을 하셔야 합니다. 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 집값은 KB시세, 기준시가(홈택스 기준)의 140% 등으로 파악하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보셔야하고 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 하고, 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.종합적인 확인 절차를 거쳐 현명한 판단을 내리시기 바랍니다.

한영현 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.보증보험 가입이 안되는 물건 같습니다. 최우선변제에 해당되기 때문에 보증금을 지킬 확률은 높습니다만 개인적으로 선순위 근저당이 있으면 경매 진행 시 스트레스가 이만저만 아닙니다. 차라리 그러한 위험이 없는 물건을 추천드립니다.개인적인 생각입니다. 최소한 보증보험 가입 가능한 곳을 추천드립니다.감사합니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

상기 내용을 고려할 때 전세 1억 중 최우선 변제금액이 3500만원이라면 6500만원 정도가 손실되는 것인 만큼 다른 물건을 알아 보시거나 아니면 월세로 입주하시는 것이 적절해 보입니다.

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.서울 오피스텔 기준, 전용면적 85㎡ 이하일 경우 전세보증금이 1억 이하이면 최우선변제 대상입니다.즉, 경매로 넘어가더라도 3,500만 원은 법적으로 우선 배당받습니다.그러나 나머지 6,500만 원은 선순위에 밀려서 못 받을 가능성도 있습니다 그래서 보증보험에 가입할 수 없다면 절대 권장하지 않습니다.최악의 경우, 전세금 6,500만 원 손실 가능성 존재하므로 가능하다면 보증보험 가입 가능한 집으로 이동하거나, 전세금 축소를 해보시기 바랍니다

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