HF 전세대출 안전성 문의드립니다ㅜㅜ
신림쪽 오피스텔입니다.
보증보험X
-전세 1억 / 5천만원 대출 예정 > 서울 최우선변제 해당
-건물 시세는 85억 정도
-융자금은 17억
-세입자 선순위 36억
시세를 좀 거짓말 했었어도 시세 60-65%정도 융자가 있는 것 같은데요! 제차례 최우선순위변제금은 3500만원정도로 전달받았습니다ㅠ
물론 요즘 현시대 모든 전세가 불안하겠지만
거래를 해도 될까요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최우선변제금은 근저당권이 설정된 시기에 따라서 달라 질 수 있습니다. 2016년3월31일~2018년9월17일 사이에 설정된 근저당권이 있다면 최우선변제금이 3400만원이 되며, 이보다 더 오래되었다면 해당이 되지 않을 수 있고, 이보다 더 최근이라면 더 많을 수 있습니다. 전세사기가 걱정되신 다면 계약전 서류를 꼼꼼하게 확인하여 문제점이 없는지에 대한 확인을 하셔야 합니다. 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 집값은 KB시세, 기준시가(홈택스 기준)의 140% 등으로 파악하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보셔야하고 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 하고, 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.
종합적인 확인 절차를 거쳐 현명한 판단을 내리시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
보증보험 가입이 안되는 물건 같습니다.
최우선변제에 해당되기 때문에 보증금을 지킬 확률은 높습니다만 개인적으로 선순위 근저당이 있으면 경매 진행 시 스트레스가 이만저만 아닙니다. 차라리 그러한 위험이 없는 물건을 추천드립니다.
개인적인 생각입니다.
최소한 보증보험 가입 가능한 곳을 추천드립니다.
감사합니다.
상기 내용을 고려할 때 전세 1억 중 최우선 변제금액이 3500만원이라면 6500만원 정도가 손실되는 것인 만큼 다른 물건을 알아 보시거나 아니면 월세로 입주하시는 것이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
서울 오피스텔 기준, 전용면적 85㎡ 이하일 경우 전세보증금이 1억 이하이면 최우선변제 대상입니다.
즉, 경매로 넘어가더라도 3,500만 원은 법적으로 우선 배당받습니다.
그러나 나머지 6,500만 원은 선순위에 밀려서 못 받을 가능성도 있습니다
그래서 보증보험에 가입할 수 없다면 절대 권장하지 않습니다.
최악의 경우, 전세금 6,500만 원 손실 가능성 존재하므로 가능하다면 보증보험 가입 가능한 집으로 이동하거나, 전세금 축소를 해보시기 바랍니다