임대인의 귀책사유로 임차인이 월세계약파기를 원할시 계약금..

Question

3월 11일 5000/130 월세계약을하면서 계약금 500 을 주인에게 보내고 입주는 7월로 잡았습니다 입주시작하는 신축이라 집주인분의 선순위 대출이 있을거라고 중개사가 얘기해줬구요

4월 18 일 중개사가 연락와서 집주인이 대출을 하는데 보존등기후 대출은행에서 집주인이 선순위가 되어야하므로 세입자가 들어와 있으면 안되므로 은행에서 확인이 끝나는 2~3일정도 전출을 해줘야한다고 통보합니다(이건불법아닌가요?) 계약하는날은 이런이야기가 일체없었어서 왜그때얘기안했냐하니까 몰랐다고..새아파트는 원래 다 그렇다고합니다

저희는 매매를 위해 투자한 다른 조합아파트에 조합원 유지조건에 세대주유지의 문제가 있어 전출은 힘들다 얘기하며 계약위반아니냐 얘기한상태이구요.

저희쪽에선 계약파기를 원하는데 집주인은 우리가 계약파기를 원하는것이니 계약금을 돌려줄수없다고합니다.

계약서상엔 배액배상의 문구도 들어가있는데 이경우에 집주인에게 배액을 청구할수있을까요

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 전입신고를 잠시 옮기는 것은 선순위를 내어주는 것과 같기에 동의하실 필요가 없습니다. 즉, 계약해지는 아니더라도 해당협조를 하지 않으면 됩니다. 이럴경우 임대인은 대출이 어렵기에 계약을 먼저 파기할 확률이 높습니다. 그리고 해당 사유는 협조를 할 반드시 해야하는 강제조항이 아니기에 동의하지 않으면 될 사항이고 이러한 부분이 계약상 의무위반으로 보기는 어렵기에 해지요구는 인정되기 어렵습니다.

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 게약서를 작성하였으나 임대인의 과실 등으로 인해서 임대차계약을 해지하는 경우 이미 입금한 계약금 등의 배액상환을 요구할 수가 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

신축아파트인경우 선순위 대출을 위해 임차인을 전입신고를 못하게 하는등의 행위가 발생합니다. 엄밀히 따지면 불법이 맞습니다. 합법적이려면 대출실행이 완료되고 세입자를 받아야 하는것이고 임대인이나 공인중개사는 이를 임차인이 되려는자에게 미리 고지하고 양해를 구했어야 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

대출금(등기부상 채권최고액)+보증금이 주택매매가의 70%(보수적으로)~80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 임대인 총 대출금이 얼마인지 확인해보기 바랍니다.

그리고 임차인이 소액임차인에 해당하고 대항력(전입신고+점유(거주))을 갖출 경우 최우선변제귄을 가집니다. 경매시 0순위로 최우선변제금을 받을 수 있습니다.

지역에 따라 소액임차보증금 범위와 최우선변제액이 다릅니다.