주인전세 계약시 잔금날 전세금을 받을수 있나요?

Question

제 지인이 빌라를 하나 가지고 있는데 이 지역이 재개발이 될 지역이라 후에 지역을 떠나야하는 상황이 됐어요. 부동산통해 투자 목적을 가진 구매희망 매수인과 계약을 했다는데 천만원 계약금은 받은거 같더라구요. 중도금은 2월에 받고 잔금은 7월에 받기로 했다는군요. 그리고 돈을 더 받는 조건으로 주인전세 계약을 한거 같은데요. 잔금은 7월이지만 전세기간은 또 얼마나 잡은건지를 모르겠습니다. 매수인은 재개발때까지 공실을 전세로 매꿀수 있으니까 매매금을 조금더 주는 조건으로 이렇게 하자고 제 지인한테 조건을 걸고 계약을 한거 같은데 이런 식으로 주인전세 계약을 넣어서 매매계약을 체결하게 되면 잔금을 전세로 돌리나요? 아니면 중도금을 전세로 바꿔서 주는건지 궁금합니다. 그리고 후에 전세기간이 끝나서 제 지인이 나가야 될때는 전세금을 온전히 받을수 있는건가요? 혹 소유권을 가진 매수인이 전세금을 안주고 버틸수 있는건지 궁금합니다. 계약서에 어떤 내용을 넣었는지 보여주지를 않아서 좀 답답해서 이렇게 질문 남깁니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  주인전세를 전제로 한 매매에서는 잔금을 전세금으로 대체하는 구조가 일반적이나, 반드시 그렇게 정해지는 것은 아니며 계약 내용에 따라 달라집니다. 전세기간 종료 시 전세금을 온전히 반환받을 수 있는지 여부는 전세계약의 당사자, 반환 책임자, 담보 설정 여부에 의해 좌우됩니다. 소유권을 취득한 매수인이 반환을 지연하거나 거절하는 위험은 존재합니다.

• 법리 검토
  민법상 매매대금과 임대차보증금은 별개의 채권·채무입니다. 실무상 주인전세는 매매 잔금 상당액을 전세보증금으로 전환해 상계 처리하거나, 중도금 일부를 전세금으로 갈음하는 방식이 혼용됩니다. 어느 단계에서 전세로 전환하는지는 계약 자유의 영역이며, 반드시 잔금 전환으로 고정되지 않습니다.

• 전세금 반환 구조와 위험
  전세계약이 매수인을 임대인으로 하여 체결되면, 전세금 반환 책임도 매수인에게 귀속됩니다. 다만 매매대금과의 상계 약정이 불명확하거나, 전세권 설정·대항력·우선변제 요건을 갖추지 못하면 반환 리스크가 커집니다. 재개발을 이유로 한 장기 점유 전제 계약은 특히 반환 시점 분쟁이 잦습니다.

• 실무적 점검 사항
  전세계약서에 임대인 표시, 보증금 반환 시기와 방법, 매매대금과의 상계 여부를 명확히 해야 합니다. 전입과 확정일자 또는 전세권 설정으로 담보를 확보하시고, 매매계약서에 전세금 반환을 담보하는 특약을 두는 것이 안전합니다. 계약서를 확인하지 못하면 단정은 어렵습니다.

Answer 2

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.

매수인과 전세계약을 체결한 경우 매매대금 중 일부를 전세금으로 전환할지 아니면 매도인이 매매대금을 지급받은 후 다시 전세금을 매수인에게 입금할지 여부는 당사자간 계약내용에 따르게 됩니다. 어찌됐든 집을 매도하고 전세계약을 체결하면서 거주할 경우 임차인으로서의 지위를 취득하게 되고, 대항력 요건(주택점유 + 전입신고)을 갖춘 이상 매수인이 추후 전세금을 반환하지 않으면 계속 주택을 점유할 권리가 있고, 경매가 진행되더라도 경매낙찰인에게 임차권으로 대항할 수 있습니다.