전세가보다 매매가가 낮아질때는 어떻게 해야 하나요?
제 동생이 살고 있는 집이 한참 집값이 오를때 결혼해서 들어가서 전세가가 높았습니다.
그리고 그 후로 코로나가 터지고 금리가 오르는 등 부동산 가격이 계속 내려가서 그
아파트의 현제 시세가 예전 전세가 보다도 내려갔습니다.
올해 말에 동생이 나올 생각인데..어떻게 미리 대처해야 하는지 궁금합니다.
집주인이 돈을 못줄까봐 또는 안주려고 할까봐 걱정입니다.
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
주택임대차보호법상 계약기간은 2년간인데 임차인은 계약 만기시 계약을 해지하려면 만기 2개월전까지 임대인에게 해지의사를 문자나 카톡으로 정확하게 해지의사를 통보하셔야 합니다. 그후 임대인에게 신용대출이나 전세퇴거대출 등의 방법으로 전세보증금을 반환 협의하시고 임대인이 비협조적이면, 전세보증금 반환을 독촉하는 내용증명을 보내시고 불응시는 소재지 지방법원에 가셔서 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다. 임차권 등기명령이 경료되면 주택을 명도하고 전세금반환 지연이자와 전세금청구소송을 제기하시면 되겠습니다
안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.
이런 상황이 가장 안타까우면서 어려운 상황인데요...
임대인이 착해도 진짜 돈이 없어 못주거나, 늦게 반환 하는 경우가 생길수 있습니다.
기본적으로 계약 종료 시점 재 협의를 통해 보증금낮춰 재 계약을 하거나, 매월 일정금액을 임대이니이 임차인에게 지불 하는 방식으로 재 계약을 하기도 합니다.
계약 종료전 임대인과 어떻게 하는게 좋을지 논의 해보는게 가장 좋을 듯 합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
깡통전세가 많아져 본 질문과 같은 상황에 놓인 임차인이 많습니다. 자금확보여력이 있는 임대인은 계약만료 시 보증금을 반환할 수 있지만 그렇지 않은 임대인은 새임차인을 구할 때까지 거주하라고 부탁하거나 전세보증금 인하와 임차인의 대출이자 지원 또는 전세보증금 인하와 인하분만큼 월세로 임차인에게 지불(역월세)과 관리비지원 등으로 계약갱신을 하도록 부탁을 하곤합니다. 선택은 동생의 몫입니다.
계약만료 6~2개월 전까지 계약에 대한 의사통보하면서 보증금반환이 되는지 확인하기 바랍니다.
카톡, 문자, 내용증명을 통해 계약만료 전까지 임대인의 의사를 확인합니다.
임차권등기명령을 신청하고 임차권등기명령이 등기부에 등기된 것을 확인하고 이사를 가야합니다. 등기부에 임차권등기명령이 등기되면 다른사람이 볼 수 있어 임대인에게 압박을 할 수 있는 수단이 되어 보증금을 반환할 수도 있습니다.
*임차권등기명령-계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차권등기명령을 신청하고 임차인이 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지하도록 하는 제도입니다.
하지만 임차권등기명령은 강제력이 없어 임대인이 보증금을 반환하지 않을 수 있습니다. 그러면 보증금 반환소송을 합니다. 소송에서 승소판결의 판결문 및 집행문으로 강제집행(압류, 경매 등)을 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문의 경우가 깡통 전세인데, 이러한 경우 대부분 집을 팔아도 전세 보증금을 줄 수 없기 때문에 임대인이 자산이 있지 않다면 보증금 반환은 어려울 수 있습니다. 물론 임대인이 어떻게든 자금을 구해 반환 할 수도 있지만 대부분은 반환이 어려운 게 사실이며, 만료일까지 보증금 반환의무가 없기에 반환 여부를 정확히 알 수 없고 임차인 입장에서는 만기일이 되기 전까지는 법적 행동을 취할 수 없는 단점이 있습니다.
안녕하세요. 박태준 공인중개사입니다.
집주인한테 감액계약을 유도해야합니다. 매매가 하락으로 인한 전세가 감액계약을 해야지만이 문제 안생깁니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
최대한 미리 말씀드리고 전세 세입자를 구하는 시간을 충분히 주시는게 맞습니다. 혹여 필요시까지 전세금을 못받을 위기에 놓여있을 경우 전세금을 시세에 맞게 낮춰 놓고 그에 대한 차액을 받아야 합니다.
"전세금을 낮추기도 어렵고 세입자를 구할때 까지 아예못돌려 준다. " 라고 할경우 내용증명등을 보내고 민사로 진행하셔야 하지만 기간은 오래걸릴 수도 있습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
보증보험이나 전세권설정이 안되어 있으신가봅니다.
시세에 마춰 가격조정하시거나 요즘 임대인이 전세금을 못내어줘서 임차인에게 전세차익에 대한 이자를 지급하기도 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
요즘 그런현상이 많이 일어나고 있습니다.
그때가서는 전세가격이 어찌변할지. 모르지만 지금은 역으로 집주인이 내린만큼 이자를 세입자에게 주는 경우도 있고 시세대로 내려서 전세금을 돌려주는 경우도 있습니다.
기간전 2개월에서 6개월 사이에 주인에게 미리통보하고 더사시던지 이사를 하던지 결정하시면 되겠네요
