근저당에 대해서 궁금합니다 알려주세요

Question

안녕하세요 근저당이 없는 집에서 9천만원에 들어갔어요 근데 만약 근저당이 저가 입주하고 8천이 잡혔다면
나중에 저가 압류후 강제경매개시를 할텐데 이때 이 건물은보통 낙찰이 안나 셀프 낙찰을 하잖아요?? 그럼 낙찰가가 500만원이 되면 저가 낙찰을 했어요 그러면 저는 은행에 또 근저당을 갚아야 하는건가요??
전세 9천도 못받고 낙찰가격500내고 근저당 8000내는건가요??

이상엽 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당이란 추후 미래에 생길 수 있는 불특정 다수의 채권을 채권 최고액(한도액)까지 담보하기 위하여 설정하는 저당권을 말합니다. 앞으로 생길 수 있는 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 것으로, 저당권은 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 이를 대비하기 위해 미리 특정 부동산을 담보물로 저당을 잡아 두는 것을 말합니다. 그러므로 등기부등본에 근저당이 있다는 건 집을 담보로 대출을 받았다는 것을 뜻합니다.근저당이 있는 집을 전세로 입주하면, 전세 세입자는 1순위 권리자가 될 수 없습니다. 즉, 채무자가 채무를 상환하지 못하면 근저당권자가 부동산을 경매에 내놓을 수 있고, 전세 세입자는 임대차 계약기간이 남아 있어도 거주를 계속할 수 없게 됩니다. 또한, 전세 보증금을 회수하기 어려울 수도 있습니다. 전세 보증금은 주택 가격에서 선순위 권리를 공제한 금액을 한도로 배당받을 수 있습니다. 만약 주택 가격이 선순위 권리보다 낮거나 같다면, 전세 보증금은 전액 손실될 수 있습니다.귀하의 경우에는, 근저당이 없는 집에서 9천만원에 전세로 들어가셨다고 하셨는데, 만약 근저당이 저가 입주하고 8천이 잡혔다면, 근저당권자가 부동산을 경매에 내놓을 가능성이 높습니다. 이때, 이 건물은 보통 낙찰이 안나 셀프 낙찰을 하게 되는데, 낙찰가가 500만원이 되면 저가 낙찰을 하게 됩니다. 그러면 귀하는 은행에 또 근저당을 갚아야 하는 것은 아니지만, 전세 보증금을 회수할 수 없게 됩니다. 즉, 전세 9천도 못받고 낙찰가격 500만원만 받게 되는 것입니다. 이는 매우 불리한 상황이므로, 근저당이 있는 집을 전세로 입주하실 때는 꼭 주의하셔야 합니다.근저당이 있는 집을 전세로 입주하실 때는 다음과 같은 방법을 이용하실 수 있습니다근저당 말소 조건으로 전세 계약을 체결하는 경우: 임대인이 보증금을 받는 동시에 근저당을 말소하도록 특약을 거는 방법입니다. 이 경우 임대인이 근저당 말소를 지체하거나 불이행하면 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.근저당 말소 없이 전세 계약을 체결하면서 전세보증보험을 가입하는 경우: 전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증해 주는 보험입니다. 전세보증보험은 해당 주택이나 임대차 계약의 조건을 심사하여 보증 가능 여부가 결정되므로, 보증보험 가입이 된다면 어느 정도 안심이 되는 주택이라고 할 수 있습니다. 다만, 보증료나 수수료를 부담해야 하고, 보증해 주는 범위도 주택 가격에서 선순위 권리를 공제한 금액을 한도로 합니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매의 경우는 감정평가를 기초로 하여 최저입찰금액이 정해지고, 해당 금액에서 권리관계를 파악해 인수되는 권리 (질문에서는 선순위보증금이 되겠네요)를 고려하여 입찰을 하게 됩니다. 낙찰가는 본인이 낙찰을 받겠다고 무조건 받을 수 있는게 아니며, 금액도 본인이 선택할수 있는 부분도 아닙니다. 특히 500만원 낙찰 가능성은 0%입니다.  아무리 유찰이 되어도 후순위 근저당자권자 배당을 전혀받을 수 없다면 경매가 취소될 가능성이 높기 때문입니다. 또한 임차인이 해당 목적물을 인수받는 권리는 최고가 낙찰자가 정해지고 이의신청시 우선매수권을 사용하여 해당 낙찰가격에 본인이 인수를 받는 것이며, 단, 해당 낙찰대금에서 본인이 배당받을 보증금를 제외하는 형식으로 이해하시면 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.말소기준권리 이후의 권리는 소멸됩니다.은행은 후순위라 받을 수 있는 금액이 없습니다.낙찰자가 내지 않습니다.그러니 은행이 1억정도 집에 9천 전세가 있는데 그 집에 대출을 해주지 않습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.선순위가 누구냐를 따질겁니다근저당전에 전입신고와 확정일자가 되어있다면 은행은 대출을 해줄리가 없습니다선순위 세입자가 있는데 은행에서 대출을 해줄리가 없고 세입자역시 그집에 대출이 있다면 전세를 들어가면 안됩니다먼저 그런관계를  따져보시기 바랍니다

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.안녕하세요 근저당이 없는 집에서 9천만원에 들어갔어요 근데 만약 근저당이 저가 입주하고 8천이 잡혔다면나중에 저가 압류후 강제경매개시를 할텐데 이때 이 건물은보통 낙찰이 안나 셀프 낙찰을 하잖아요?? 그럼 낙찰가가 500만원이 되면 저가 낙찰을 했어요 그러면 저는 은행에 또 근저당을 갚아야 하는건가요??전세 9천도 못받고 낙찰가격500내고 근저당 8000내는건가요??==> 근저당이 대항력 보다 후순위인 경우 말소대상입니다. 따라서 이 금액을 부담하지 않아도 됩니다.