전세 끼고. 역전세 매매시 문의드립니다
현재 세입자는 전세보험을 가입해놓은 상황입니다. 돈을 주면서 집을 팔려고 하니 너무 불언한데 답변 좀 부탁 드립니다
1.세입자가 집주인 변경하면 전세 해지하겠다고 언급하다가 결론적으로는 매매하시고 만약 새집주인과 문제 생긴다면 보증보험에 청구하겟다고 하더라구요. 그리하여 전세승계동의서 작성을 부탁하였으나 동의서는 써줄수 없다고 한 상황입니다.
2. 혹여나 매매후에 세입자가 전세승계거부하고 새집주인에게 전세해지요청으로 전세반환금 소송 하였을때 혹여 세입자가 승소하게 되면 해당물건이 경매되었을경우 처음 임대인에게 계약무효소송을 할수 있나요?
3. 새집주인이 전세계약기간이 지나도 전세금을 반환하지 않을경우 세입자는 허그전세보험으로 보험금 요청을 하는데 보험금을 허그에서 받고 , 허그에서 새집주인에게 이 전세금에 대한 청구를 할때 임대인(전집주인)에게 혹시 소송을 걸수 있나요?
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
1~2 ㅡ 임차인이 있는 상태에서 매매를 하게되면, 전세임대차에 관한 임차인의 권리와 의무는 새로운 매수인에게 승계되니, 매매계약서에 임차인 건에 대하여는 어떤 거론을 넣지 않으신다면 아무 관계가 없습니다.
3ㅡ 임차인이 계약이 만기가 되어 전세 계약이 해지되면 새로운 매수인이 전세보증금을 지급해야 할 것이고, 그게 불가시는 보증회사가 보증금을 임차인에게 지급 후 새로운 매수인과 문제를 해결 할 것입니다.
따라서 님은, 일단 매도 후에는, 매매계약서상에 임차인에 관한 일체의 특약을 넣지 않았다면, 아무런
책임이 없습니다.
안심하고 매매하시면 되겠습니다.
이상으로 답변에 갈음합니다
감사합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 세입자의 의견은 개인의 일방적인 판단으로 보입니다. 즉 임대인이 변경되고 그에 따른 지위와 권리 의무가 매수자에 법적으로 다 인계되므로 계약은 종전과 같이 유지 됩니다. 즉 둘 사이에 문제가 발생되도 매도하고 떠난 임대인은 상관없습니다. 그리고 보증보험의 경우 세입자가 원한다고 마음대로 청구할수 없습니다. 즉 전세만료확인서를 임대인이 동의하에 서명하여야 하는데 그부분은 등기상 소유자가 된 매수자가 동의안하면 보증보험 청구를 할 수 없습니다.
2. 이와 같은 일은 일어나지 않을듯 보입니다. 말했든 임차인은 처음 전세계약시 매매시 계약해지 특약등이 없었다면 임대인이 바뀌었다고 임의대로 계약해지를 할 수 없습니다. 그리고 전세금 반환소송은 반환해야 될 의무가 발생시점이 지나야 가능합니다. 계약기간중 합의해제가 안된상태에서 반환소송 자체가 불가합니다.
3. 이 또한 이미 매도하여 등기부 소유가 바뀐 상태라면 아무상관없을듯 보입니다, 보통 보험료를 지불하고 전세금반환에 의무가 있는 임대인에게 반환을 청구하지만, 매매를 통해 전세보증금 반환 의무는 매수인에게 승계되었기 때문입니다.
