보증금 반환에 관해서 상담드립니다.

Question

안녕하세요

보증금 반환에 관해서 상담 드립니다.

임대차 계약후 1년씩 월세를 선불로 5년간 지급하였고 계속 묵시적 갱신 상태에서 임대차 계약 해지를 원했으나 임대인과 연락이 되지 않아 임대차 계약도 보증금 반환 요청도 못한 채 세월이 흘렀고 보증금을 못 받았기에 물건지에 몇 개의 짐만 놔뒀는데 2023년 임대인의 사망과 상속 등기로 상속인에게 명의 이전이 되었다는 사실을 알게 되었습니다

2024년 상속인이 밀린 월세를 요구 하였을때 임차인은 사옥등기로 인한 명의이전 여부와 상관없이 연체된 월세를 모두 지급해야 되는지 상속이 완료된 상속 등기후 부터 연체된 월세ㅐ를 상속인에게 지급하고 보증금 반환을요구 해야되는지 문의 드립니다.

참고로 임차인이 현 물건의 매수 의사가 있고 상속인도 매도 의사가 있습니다.

Answer 1

안녕하세요. 최성표 변호사입니다.

임대차 계약과 관련하여 보증금 반환 및 월세 연체 문제에 대한 법적 쟁점은 다음과 같습니다.

1. ​임대차 계약의 해지 및 보증금 반환​

• ​묵시적 갱신​: 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다 (주택임대차보호법 제6조의2).

• ​보증금 반환​: 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 임차인이 임대차 목적물을 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없습니다 (주택임대차보호법 제3조의2).

2. ​상속인의 책임​

• ​상속인의 지위​: 임대인이 사망한 경우, 상속인은 임대인의 권리와 의무를 승계합니다. 따라서 상속인은 임대차 계약에 따른 보증금 반환 의무를 부담하게 됩니다.

• ​연체된 월세​: 상속인이 임대인의 지위를 승계한 이후 발생한 월세에 대해서는 상속인에게 지급해야 합니다. 상속 이전의 월세 연체에 대해서는 상속인이 상속받은 재산의 범위 내에서 책임을 질 수 있습니다.

3. ​매수 의사​

• ​매수 협상​: 임차인이 해당 물건을 매수할 의사가 있고, 상속인도 매도 의사가 있다면, 양측이 협상하여 매매 계약을 체결할 수 있습니다. 이 경우, 보증금 반환 문제와 월세 연체 문제를 매매 대금과 상계하는 방식으로 해결할 수 있습니다.

4. ​법적 조치​

• ​분쟁 해결​: 보증금 반환이나 월세 연체 문제로 분쟁이 발생할 경우, 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 조정을 시도할 수 있습니다 (주택임대차보호법 제14조).

• ​소송​: 조정이 실패할 경우, 법원에 소송을 제기하여 보증금 반환 청구나 월세 연체에 대한 법적 판단을 받을 수 있습니다.

결론

임차인은 상속인에게 상속 이후의 월세를 지급하고, 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 매수 의사가 있다면, 상속인과 협상하여 매매 계약을 체결하는 것도 고려할 수 있습니다. 법적 분쟁이 발생할 경우, 주택임대차분쟁조정위원회를 통한 조정이나 법원 소송을 통해 해결할 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 오관후 변호사입니다.

임대차계약 해지통고를 하지않고 묵시적갱신 되면서 점유하였다면 밀린차임 전부를 지급하는것이 원칙입니다.

다만, 사안의 경우 실제 사용하지 않았고 임대인과 연락두절 등의 사정을 고려해야 될 것으로 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

임대인의 연락두절로 어쩔 수 없이 짐만 일부 남기고 사용하지 않는 상황으로 보입니다. 이경우에는 이미 계약관계는 해소가 되었고, 해당 부동산을 실제 사용하신 것도 아니기 때문에 월세를 지급하실 의무는 없는 경우로 판단됩니다.

다만 불확정한 관계가 계속 지속되는 것은 바람직하지 않기 때문에 조속히 상속인들을 상대로 보증금반환을 요구해 돌려받으시는 것이 좋겠습니다.