전대차를 맺은 세입자의 돈도 집주인이 물어줘야 하나요?

Question

집주인이 임대로 제공하였던 부동산이 경매로 넘어가게 되면 전세계약을 맺은 보증금은 돌려줘야하지만 전대차를 한 계약금도 집주인이 물어줘야 하는 건가요?

Answer 1

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

전대차는 집주인이 동의를 했는지 여부가 중요합니다.

집주인이 전대차를 동의했으면 집주인에게 책임이 있고, 동의 안한 임의 전대차면 책임 없습니다.

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Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

임대인의 동의를 얻음으로써 적법하게 임차권을 양도한 것이라면 원래 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 않고 동일성을 유지한 채 존속하는 것으로 보아야한다. [대법원 2010.6.10.선고2009다101275판결]

전입신고기간내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다.[대법원87다카2509]

전차인도 대항력과 우선변제권을 가지고 있고 이 권리는 전대인(임차인)에게 요구할 수 있습니다. 원칙적으로 전차인은 임대인에게 직접 임차보증금 반환을 청구할 수 없고 전대인(임차인)에게 청구해야 하기때문에 경매절차에서도 전차인은 배당요구를 할 수 없습니다. 최우선변제권은 강력한 물권적 권리로 승격되었다고 보여지므로 서민보호의 입법취지상 전대인이 소액임차임이라면 소액임차인의 최우선변제권을 인정해야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

임대차는 임대인과 임차인이 체결한 계약이고 전대차는 임차인과 전차인이 체결한 계약입니다. 전차인의 보증금은 임차인이 반환해 주어야 합니다. 임대인 반환을 책임지지 않습니다.

Answer 4

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 법원 경매로 진행되는 부동산을 낙찰받은 경우 어떻게 해야 하는지에 대한 질문으로 보입니다.

1. 말소기준권리 보다 후순위 권리 : 자동 말소되어 낙찰자 인수사항이 되지 않습니다.

2. 그러나 말소기준 권리보다 선순위인 경우 : 임차인이 배당신고를 하지 않는 경우 낙찰자가 인수해야 합니다.

Answer 5

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

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임대인의 동의를 받은 주택임차권의 전대해 관해

판례는 "임차인이 임차주택을 직접 점유하여

거주하지 않고 간접 점유해 주민등록을 이전하지

않은 경우라 하더라도 임대인 승낙을 받아 전대하고

그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을

마쳤다면 그 때로부터 임차인은 제3자에 대해

대항력을 가진다"라고 했습니다.

(대법원 1994.6.24. 선고 94다3155 판결,1995.6.5. 자 94마2134 결정)

Answer 6

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

전대차의 경우 임대인이 동의를 하였다면 그에 대한 책임도 지게 됩니다. 다만, 목적물 경매시에는 임차인에게 배당되는 배당금에 대해 전차인은 대위청구가 가능할 뿐 직접적으로 전차인이 지급한 보증금을 경매배당을 통해 회수할수는 없습니다.