전세보증금 톼거일에 안정적으로 돌려 받을 수있는 방법

Question

계약서상 전세만기는 2026.4.9.이고

전세계약이 만료되기 5개월전인 2025.12.5.에 임대인에게 계약연장 의지가 없음을 알리고 만료일에 맞게 보증금을 반환해줄것을 요청했습니다.

제가 이사갈 집의 잔금일은 4.9.이고 인테리어가 2주정도 걸릴것으로 예상되어 사전에 임대인에게 양해를 구했고 동의를 얻어 4.23.에 집을 비우고 이사하는 것으로 합의를 했습니다.

그리고 다음 세입자가 5.29.에 이사가 가능하다고 얘기를 했고 임대인은 저에게 우선 이사에 필요한 자금(1억5천만원) 만큼만 우선지급하고 다음임대인이 입주하는 5.29.에 나머지를 입금해고 괜찮은지 물어봤고 저는 이에 동의를 했었습니다.

하지만 이사에 필요한 자금이 턱없이 부족했고 무엇보다 제가 이사를 가고 주소를 이전하게 되면 법적으로 보증금을 우선 반환받을 수 있는 요건이 사라지기 때문에 임대인에게 다시 보증금 전체를 돌려줄것을 요청하였습니다.

이사 후 주소이전을 최대한 늦추더라도 주소이전 유예기간은 5.8.이 최대이고 그 이후로 5.29.까지 그저 신뢰로 억단위의 돈을 돌려받을걸 기다릴 수는 없는 상황이기에 임대인에게

재차 4.23.까지 전세보증금 전체를 돌려줄것을 요청드렸고 이에 대해 답변해달라했으나 임대인은 당황스럽다는 말을 남기고 대책은 어떻게 세웠는지 반환은 가능한지 여부를 알려주지 않고 있는 상태입니다.

제가 전세보증금을 안정적으로 받기위한 방법을 찾아보니

임차권등기명령이나 금전소비대차 공정증서라는 방법이 있던데 어떤 선택을 하는게 법적으로 안정적으로 반환 받을 수 있는지, 그외에 다른 방법이 있을까요????

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

우선 결론적으로 질문자님 상황에서는 금전소비대차 공정증서보다 임차권등기명령이 더 효과적인 대안이라고 말씀 드릴 수 있겠습니다. 주택임대차보호법상 임차권등기명령은 임대차가 종료되고 보증금이 반환되지 않은 경우 신청할 수 있고, 등기가 마쳐지면 기존에 취득한 대항력·우선변제권이 이사와 전입 이전 후에도 유지되므로 보다 효과적이라고 할 수 있습니다.

그러므로 현재로서 고려하실 만한 대응 방안으로는 보증금 전액을 받기 전에는 원칙적으로 인도·전입 이전을 하지 않는 것이고, 부득이하게 2026년 4월 23일에 나가야 한다면 그 전에 또는 적어도 동시에 임차권등기명령을 바로 신청하고, 등기 완료를 확인한 뒤 퇴거하는 것이 적절해보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

임대인과의 합의가 불안정한 상황이므로 의뢰인께서 주소를 이전하더라도 대항력을 유지할 수 있는 조치가 필수적입니다.

우선 임대인이 보증금 반환을 이행하지 않는다면, 4월 23일 이사 당일에 임차권등기명령을 신청하여 우선변제권과 대항력을 유지하는 것이 가장 안전합니다. 다만 등기 완료까지 약 2주가 소요되므로 이사 전 미리 접수하는 것이 좋습니다.

금전소비대차 공정증서는 추후 강제집행의 근거가 될 수는 있으나, 그 자체로 보증금 반환 의무를 즉각 이행하게 하는 것은 아니므로 현재로서는 임차권등기명령을 통해 권리를 확보하는 것이 우선입니다.

임대인의 태도가 불분명하다면 내용증명을 통해 기한 내 반환을 재차 최고하시기 바랍니다. 임대인이 끝까지 협조하지 않는다면 보증금 반환청구 소송을 진행할 수밖에 없을 것으로 보입니다.

구체적인 대응은 별도 문의 주십시오.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

임차권 등기명령 신청은 기존 대항력과 우선변제순위를 유지하기 위한 것이고 공정증서 작성의 경우, 보증금을 반환받지 못할 때 별도로 반환 청구를 거치지 않고 곧바로 강제집행을 하기 위한것이라는 점에서 가능한 경우 둘다 하시는게 맞습니다. 이상입니다.