안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세계약 후 입주했는데 집주인이 그 사이 대출받은 경우, 임차인은 근저당권 설정보다 후순위가 되어 보증금을 제대로 보호받지 못할 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 전세계약서에 특약사항을 명시하거나, 전입신고와 확정일자를 받아 임차인의 대항력과 우선변제권을 갖추는 것이 중요합니다.
전입신고와 확정일자를 받으면 전세보증금 우선변제권이 생기는데, 이는 담보 설정 순위와 관계없이 임차인 보증금 중 일정 금액을 우선 변제하는 것을 의미합니다. 최우선 변제금액은 지역별로 다르며, 현재 서울은 5천만원, 수도권 과밀억제권역은 4천300만원, 광역시는 2천300만원, 그 밖의 지역은 2천만원으로 설정되어 있습니다. 정부는 이를 상향할 계획이라고 합니다.
대출 없는 집을 원했는데 집주인이 대출을 받은 경우, 계약 취소할 수 있는지는 계약서의 내용에 따라 다릅니다. 계약서에 임차인이 대항력과 우선변제권을 갖추기 전에 등기부상 임차인이 권리순위에 불리하게 만들 경우 계약취소 및 임대인은 계약금과 지불한 금액 모두 반환한다는 특약이 있다면 계약을 취소할 수 있습니다.
