주택 임대차 연장계약시 보증보험 갱신관련 문제

Question

상황:

1. 최초 전세계약 기간은 22년 6월15일 ~ 24년 6월15일.

은행 전세안심대출2억 받으면서 동시에

보증금 전액(4억)에 대해 hug보증보험 가입함.

2. 임대인 , 임차인 모두 2년 연장을 원하고있음.

3. 아파트 가격이 하락하여 보증보험 연장이 불가함을 확인.

(보증금 4억, 선순위채권최고액4억, kb시세 8억)

4. 임대인과 임차인은 전세안심대출 연장 및 보증보험

가입을 위해, 보증금 일부반환 또는 선순위채권

일부상환을 약속하는 특약을 넣어 연장 계약서를

작성하기로 함.

5. 전세안심대출 연장심사는 전세계약 만료1개월 전에

신청가능함. (보증보험 가입도 은행에서 동시진행)

6. 만약, 임대인이 4번 내용을 이행하지 않아 연장계약이

파기되고, 보증금 반환도 이행하지 않을 시, hug에

사고접수를 해야하는데,

전세계약 만료 2개월전 까지 계약해지

통보를 한 자료가 필수라고 함.

질의:

1. 위 상황 5번내용과 6번 내용은 서로 상충하여 문제가

발생됩니다.

쌍방 계약 연장합의한 상태이므로 당연히 계약해지통보는

없었던 것인데, 계약만료 직전에 임대인의 과실이

발생하면 임차인의 구제방법은 없는 것인지 궁금합니다.

갱신계약서 특약사항 위반으로 계약이 파기되면,

이것을 2개월 전 해지통보와 같은 효력으로 인정할 수

있는지요

2. 전세기간 연장계약이 아니라,

기존 계약은 해지통보를 하고

임대인과 2년 신규 전세계약서를 쓰는 방법도

가능한가요?

어차피 계속해서 거주하는거라 말장난 같긴한데,

위와 같은 문제를 해결하고, 보증금 권리보호를 위한

방편으로 생각해 봤습니다.

만약 가능하다면, 이때 임차인은 연장갱신요구권을

쓴 것으로 보는지, 아님 신규 계약이기때문에

무관한지 궁금합니다

3. 전세 연장계약서를 체결하면, 확정일자를 다시

받아야하나요?

임대인이 선순위채권을 일부 상환한 경우에는

보증금 변동이 없기때문에 확정일자를 안받아도 되는지,

아니면 이것과는 상관없이 기간이 연장되었기때문에

무조건 다시 받아야하는지요

Answer 1

1.계약해지 통보: 계약 만료 전에 임대인과 임차인이 계약 연장에 합의한 경우에는 계약해지 통보가 필요하지 않습니다. 그러나 계약 만료 전에 임대인이 보증금 일부반환 또는 선순위채권 일부상환을 이행하지 않아 계약이 파기된 경우에는, 임차인은 계약해지 통보를 해야 합니다. 이때, 계약해지 통보는 계약 만료 전에 이루어져야 하며, hug에서는 계약해지 통보일로부터 1개월 후에 보증금 반환을 보장합니다.

2.신규 전세계약서 작성: 기존 계약을 해지하고 신규 전세계약서를 작성하는 것도 가능합니다. 이 경우에는 임차인이 연장갱신요구권을 사용한 것으로 보지 않으며, 신규 계약으로 취급됩니다.

3.확정일자: 전세 연장계약서를 체결한 경우에는 확정일자를 다시 받아야 합니다.

임대인이 선순위채권을 일부 상환한 경우에도 보증금 변동이 없다면, 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다.

하지만, 기간이 연장되었기 때문에 확정일자를 다시 받는 것이 좋습니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁 드립니다. 감사합니다.