전세보증금 미반환? 계약연장? 반환소송?

Question

2020.4.19일 전세6000만원으로 입주(다세대)20.3.18  확정일자 받음(보증보험미가입)22.2월자로 재계약 합의 후 계약서 작성22.4.19~24.4.18일까지 동일조건으로 재계약 연장현재 임대인 경제 사정이 안좋다며 연장이나 세임차인 구하면 지급 가능하다함.다른 세대들은 내용증명  보내며 임차권등기명령 신청 예정인것 같음.임대인 명의로 다른건물은 현재 임차권등기명령 3곳있음.임차인은 현재 전세대출 70%인 4200만원.임대인 채권 13년도에 있음. 보증금 최소5500이하여만 소액어쩌고로 경매 넘어갈시 조금이라도 받을수있다는 내용을 검색으로 알게됨집주인에게 5500으로 재계약서 작성 가능하다는 답 들음.현재 500만원이 없어 그 금액은 차용증을 쓰자함은행대출이 낀 상태라 은행에 일단 문의해봐야함대출 연장 안될시 은행에 상환은 가능.(되록은 연장하는 쪽으로 하고싶음.가족에게 손 벌려야하는 상황이라)임대인 3주동안 연락 두절상태였다가 통화해서 조율 할 방법을 찾자는 톡을 보내니 이틀 후에 연락이와서 현재 현금 융통하려 노력하고있다 하는데 다른건물들?이 안팔리고 전세 사기때문에 임차인도 안구해지는 상황이라며 죄송하다는 답만 하는 상태인데...그럼 경매로 넘어가서 돈 못 받을까 걱정입니다.질문!연장을 해서 세입자 구하는게 돈 받을 확률이 높을까요?내용증명 보내고 임차권등기명령신청하고 소송하는게 돈 받을 확률이 높을까요?소액 어쩌고에 해당이 되면 은행보다 1순위로 지급이 가능한가요?경매로 넘어가면 임차권등기명령신청한 사람부터 돈을 받나요?반환금 소송을 하면 승소하나요? 전액 돌려받을수있나요?패소하면 보증금도 날리고,변호사비용,시간 등 더 많은 피해가  생길테니 고민이네요.이런 경우가 처음이라서  어떻게 진행 해야하는지 어떤게 맞는건지 모르겠어요 도와주세요.

장주석 변호사 · Accepted Answer

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.1. 당연히 신규 세입자가 구해지면 보증금을 반환받을 확률이 높아질 것입니다. 문제는 혹시라도 선순위 근저당권 등이 설정되어 있어서 신규 임차인이 보증금 회수에 리스크가 있다면 신규 임차인을 구하는게 어려워 질 것입니다. 2. 경매시 소액임차인의 경우는 일정부분(시도에 따라 다릅니다) 우선변제를 받게 되는데 보증금이 그 이상이라면 선순위 근저당권자보다 후순위로 밀리게 되어 남은 잔액은 경매절차에서 회수하기 어려울 수도 있습니다. 임차권등기명령은 단순히 대항력과 확정일자를 유지하기 위한 것일 뿐 임차권등기명령 순서에 따라 배당순위가 달라지지는 않습니다. 3. 임대인을 상대로 임대보증금반환청구소송을 제기해서 승소할 경우 임대인 명의의 재산에 대해서 강제집행할 수 있지만 임대인 명의의 재산이 채권액에 부족할 경우에는 전액 회수가 어려워질 수도 있습니다(소송에서 패소할 가능성은 없겠지만 보증금을 실제 회수할 수 있을지 여부는 미지수입니다). 4. 우선 본인의 대항력이 있다면(임대차계약후 전입신고할 때까지 선순위 근저당권이 없어야 합니다) 보증금을 반환받을 때까지 대항력을 유지하거나 임차권등기명령신청 후 임차권등기가 된 후에 다른 곳으로 이사가신 후(이 경우에는 대항력을 그대로 유지하게 됩니다) 보증금반환청구소송을 제기해서 집행권원(판결)을 확보하시는게 좋을 것 같습니다.