특약에 붙인 효과의 효력과 이사 후 보증금 받을 수 있는 방법

Question

== 현재 상황 ==

전세계약 끝나는 날: 10/5

대출 만기일 및 주택보증기간: 11/3

(1) 주택도시보증 연장을 안 했고, 8월 1일에 집주인과는 전세계약 연장을 하겠다고 문자로 합의한 상황.

(2) 하지만 10월 4일에 은행에 대출연장 서류에 대해 물어보니 임대목적물 시세가 4천 백으로 떨어져 이 금액 이하로 보증금을 설정해야 연장이 가능하다는 얘기를 접함.

(3) 이 사실을 집주인께 전달했고 집주인이 천백만원까지는 준비했지만 나머지 800은 준비하지 못함. 그 800을 임차인 준비할 수 없겠냐고 제안.

(4) 보증금 사천백만원으로 전세계약을 연장하고 계약 종료 시 집주인은 은행에 사천백만원을, 나에게는 800을 주는 형태로 계약을 하자고 함.

(5) 그럼 내가 집주인에게 800을 빌려주는 형태가 돼니 차용증을 쓰자고 제안. 집주인은 차용증 말고 임대차계약서 특약에 추가하는 방식으로 하자며 거절.

6) 10/6에 임대인이 전세 4천에 월세 10 전환 가능하냐고 물어봄. 집에가서 정확히 파악한 뒤 답을 주려고 일단 ok했음.

(7) 저한테 이득이 없다고 생각되어 다음날 10/7에 임대인에게 전세에서 월세에 대한건 취소하고 그대로 전세로 계약하면 안 되겠냐고 물어봤지만 거절당함.

(8) 대출계약 만기일이 다가오는데 임대인은 여기저기 빌려보고 대출까지 받았지만 천백만이 한계. 2천에 대한 보증금을 반환할 수 없다고 판단되어 저는 이사를 결정. 집주인도 세입자를 구하기로 결정.

== 추신 ==

1. 임대인, 임차인 서로 임대목적물 시세가 떨어지면 현재 시세가로 보증금을 설정하고 재계약해야 대출연장이 가능한지 몰랐음.

2. 주택도시보증 연장을 안 한 이유: 임차인인 제가 서류를 제출해 연장해야된다는 사실을 몰랐음. 은행에서 대출연장을 할 때 자동으로 보증도 같이 연장되는 줄로 인지함.

단톡이나 개인톡이 아니면 나머지 톡은 무시하는 편이라 최근에서야 지금까지 톡으로 관련 내용이 왔다는 사실을 인지. 주소 또한 이전 집 주소라 따로 우편을 받지도 않음.

3. 이사하겠다고 임차인이 제가 먼저 말을 한 상태.

4. 중간에 임대인이 바꼈지만 새 집주인으로 새로운 계약서를 쓴 상태가 아님. 즉, 이번 재계약이 바뀐 집주인 이름으로 다시 쓰는 계약서인 셈.

5. 대출은 중소기업청년대출을 받았고 대기업 이직으로 일반대출로 연장해야되는 상황.

== 궁금한 점 ==

1. 임대인 말대로 특약에 퇴거 시 은행에 4,100 / 임차인에게 800을 반환하는 조건을 붙이면 그게 효과가 있는건지.

2. 만약 임대인이 보증금을 모을 때까지 집에 거주해야되면 내가 불법점유 상태인지

3. 보증금 반환 전에 임차인이 먼저 이사를 가야되는지

4. 이사한 집의 확정일자를 받게 되면 지금 사는 집의 주택보증 효력이 사라질텐데 이사를 가고 임대인이 보증금을 은행에 반환하지 않을 경우 제가 취할 수 있는 조치

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 특약도 결국 당사자간 합의로 작성되기에 법적 효력이 있습니다.

2. 만기이후에 보증금 반환이 되지 않으면 임차인은 점유를 유지할수 있습니다. 즉 보증금 반환과 주택인도는 동시이행관계이므로 반환시까지는 거주할수 있습니다.

3. 2와 같습니다.

4. 만기일이후 임차권등기명령을 신청하고 임차권 등기가 된 이후 이사를 가시고, 은행과 상담하여 보증보험 청구를 진행하시면 됩니다,

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.