아파트 등기 전 매도 가능한지(잔금대출이 있는 상황)
안녕하세요
재개발 아파트 분양권을 매수하여 입주를 한 상태입니다(24년 4월) 그리고 잔금 대출이 일부 있습니다.
아직 등기 전이고 준공인가증만 나왔는데, 등기 전에 급히 매도를 해야하는 상황입니다.
매도가 가능한가요? 대출 승계하는 조건으로 매도가 이루어지게 되는건지, 구체적인 절차가 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
재개발 아파트를 분양권 상태에서 매수해 입주까지 완료했지만, 등기 전이고 잔금 대출이 일부 남아 있는 상태에서 매도를 해야 하는 경우, 결론부터 말씀드리면 등기 전에도 매도는 가능합니다. 다만 몇 가지 절차적 제약과 조건이 따릅니다.
1. 등기 전 매도는 ‘분양권 전매’ 또는 ‘입주권 양도’로 간주됨등기가 완료되지 않은 상태에서는 해당 부동산의 실소유권이 아직 등기부에 귀속되지 않은 상태입니다. 따라서 이 시점에서 매도하는 것은 '완성된 부동산 매매'가 아니라, 분양권(또는 입주권)의 권리 양도에 해당합니다.
이때 중요한 것은 재개발 아파트의 전매 제한 여부입니다. 많은 재개발 아파트는 정비사업의 관리처분인가 시점 기준으로 전매가 제한되며, 입주 전후 일정 기간 동안 전매 제한이 유지되는 경우가 많습니다.
→ 따라서 전매 제한이 해제되었는지 여부를 먼저 확인해야 합니다.
2. 전매 제한이 해제되었다면 매도는 가능하나 절차가 필요함
→ 전매 제한이 아직 있다면 실질적으로 매도는 불가능합니다 (조합이나 지자체에서 막음).전매가 가능한 상태라면, 다음과 같은 방식으로 거래가 이루어집니다.
(1) 분양권 명의 변경 방식아직 등기 전이라면 시공사나 조합을 통해 명의 변경을 진행해야 합니다.
이 경우 매수인은 시공사 또는 조합과 재계약을 하는 형식이 되며, 이전 매도인의 계약을 매수인이 그대로 승계합니다.
잔금 대출이 남아 있다면, 매수인이 해당 대출을 승계하거나 상환하고 신규로 대출을 받는 방식이 필요합니다.
보통은 매수인이 자기 자금 또는 신규 대출로 기존 대출을 일괄 상환하고 명의 변경 후 새롭게 대출을 받는 방식이 일반적입니다.
단, 대출 승계가 가능한 금융기관의 조건에 따라 승계 방식이 허용되는 경우도 있으니, 금융기관과 협의가 필요합니다.
실무적으로는 다음 두 가지 중 하나의 방식으로 매도가 이루어집니다.
방법 A: 등기 이후 매매를 전제로 한 예약 계약 (통상적인 매매계약)매수인과 매도인이 매매계약을 체결하되, 소유권 이전 등기가 나온 뒤에 실제 잔금과 소유권 이전을 진행하는 조건으로 합니다.
이 경우 계약금 + 중도금 정도를 받고, 등기 후 잔금을 받고 소유권 이전.
매도인이 입주권(분양권)을 매수인에게 양도하는 계약을 체결.
시공사나 조합을 통해서 명의변경 승인을 받아야 하며, 승인 요건이 까다로운 경우도 있습니다.
조합원 지위나 분양자격에 따라 양도세나 기타 비용이 발생할 수 있으니 확인 필요.
전매 제한 여부는 반드시 확인하세요. 이를 어기면 계약 무효는 물론 과태료 및 처벌 대상이 될 수 있습니다.
세금 문제도 있습니다. 입주 전 양도 시 양도소득세 중과, 특히 분양권으로 간주되면 비과세 혜택 적용 불가 등의 문제가 발생할 수 있습니다.
대출 승계 여부는 금융기관과 직접 확인하셔야 하며, 승계가 어려울 경우 매수인의 부담이 될 수 있습니다.
등기 전에도 전매 제한이 해제되었다면 매도는 가능합니다.
절차는 분양권(입주권) 명의변경 또는 예약계약 후 등기 이전 방식 중 택할 수 있습니다.
잔금 대출은 매수인이 승계하거나 상환 후 새로운 대출을 받아야 합니다.
시공사/조합/금융기관과의 협의가 필수이며, 세무적인 검토도 필요합니다.
도움이 되셨기를 바랍니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
소유권이 이전되기 전이라면 대출을 받기 어려울 가능성이 매우 높습니다. 따라서 채무인수를 통해서 권리를 이전 받는 방법으로 매도가 가능할 것이라 생각되며 자세한 건 분양사무실과 중도금 취급은행과 협의 해보시기 바라겠습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
등기 전 매도가 가능합니다.
다만 분양권 전매가 아니라 입주권 매매 또는 등기 전 매도 계약 형식으로 진행해야 합니다.
이 경우 실질 권리 양도를 의미하며 등기 후에 실소유권이 매수자에게 이전되도록 조건부 계약을 체결하시면 되겠습니다.
매수자와 계약서 체결
기존 대출 정리
입주권/등기 예정 권리 명의 변경 신청
등기 접수
위 순으로 진행하시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
등기 전이라도 입주권 또는 분양권의 형태로 매도는 가능합니다
다만, 일반 매매보다 복잡한 절차와 제약 조건이 있습니다
등기 전 상태라면 아직 소유권 이전등기가 되지 않았으므로, 실질적으로는 분양권 또는 입주권을 매도하는 것으로 간주됩니다
재개발 아파트는 조합원/일반분양자 구분이나 관리처분계획, 조합 규약 등에 따라 입주권 양도 제한이 있을 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다
현재 잔금 대출이 남아 있으면 대출 승계 조건으로 매도하면 매수인이 기존 대출을 그대로 승계하는 방식입니다
매매절차는
,입주권/분양권 매매계약 체결
양 당사자 간 매매 계약서 작성
대출 승계 조건 등 포함
,조합(또는 시행사) 동의 및 통지
양도에 필요한 조합 또는 시행사 승인 절차 필요
재개발 사업의 경우 조합 규약상 양도제한 여부 확인
, 금융기관 대출 승계 협의
매수자가 기존 잔금 대출을 승계할 수 있는지 금융기관과 협의
필요시 매수자 명의로 대출 변경
등기가 가능한 시점에서 매수자에게 소유권 이전하게 됩니다
재개발 조합 규약상 양도제한이 있는 경우, 준공 후에도 일정 기간 내에는 매매가 불가능할 수 있습니다
세무 관련 이슈 (양도세 등)도 발생할 수 있으므로 사전에 세무사 상담이 권장됩니다.
법무사 또는 부동산 전문가와의 상담을 통해 계약서 작성 시 법적 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다
이러한 모든 사항을 잘알아보고 진행하시기 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
등기전 매도를 하기 위해서는 계약서 특약을 이용을 해서 우선 계약금을 받고 매매계약을 하고 등기후 잔금등의 특약으로 가능하나 이러한 조건으로 매수자를 찾는 것이 어려울 수 있는 단점이 있습니다.
통상적으로 등기가 나오고 나서 일반 매매를 하시는게 가장 좋지만 아닌 경우 단기로 월세로 돌리시고 등기 나오면 일반매매로 하시는 전략도 있을 수 있습니다.
24년4월에 입주를 하신 경우 어디 인지는 모르겠지만 조만간 등기가 나올 것으로 보이고 등기 후 매매를 하시는게 좋아 보입니다. 우선 인근 부동산에 가셔서 상담을 해보시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.