분양권 전매 이력있는데 생애최초 대출 가능할까요??
2016년에 분양권 취득 및 판매까지 다 끝났는데,
디딤돌의 경우는 정확히 표기가 되어있어서 대출이 나온다는건 알고 있습니다.
근데 시중은행과 보금자리론의 경우는 생애최초가 안된다는 얘기가 있던데,
주택공급에 관한 규칙 제53조와 국토교통부령 제565호(2018년12월11일) 제3조 분양권 등에 관한 적용례에 따르면
이 법이 개정되기 이전의 분양권은 아예 주택으로 안보는건데 그렇게 되면
생애최초가 적용되어야 하는게 맞지 않나요??
만약 시중은행 주담대 및 보금자리론 생애최초가 안된다면 그 근거가 뭔지 알 수 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
2018년 9월 13일 이전에 취득했던 분양권은 주택수에 잡히지 않으므로 분양권 취득 후 등기 이전에 매도하였다면 생애최초 대출 자격에 영향을 주지 않습니다. 세대내의 다른 구성원들 도 모두 무주택인 경우이고 소득이나 자산 등 대출 기준을 만족한다면 생애최초대출 가능할 수 있습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
이런 문제가 실무에서 만나기 쉽지 않은데 특이한 케이스이긴 합니다.
2018년 12월11일 이전 분양권의 지위면에서 볼때
법개정의 핵심은 분양권을 주택으로 간주하기 시작한 시점은 2018년 12월 11일 입니다.
2016년에 분양권을 취득하고 이미 매도까지 끝내셧다면, 현행법상 해당 분양권은 과거의 주택을 소유했던 이력으로 보지 않습니다.
다만 분양권상태에서 전매인지 등기후 매도인지에 따라 의견은 나눕니다.
분양권 전매를 주택을 소유한적이 없는 것으로 간주되어 문제가 없는데
소유권 보전등기 이후 매매라면 유주택자라 생애최초가 불가능할수 있습니다.
솔직히 판단이 애매합니다.
담담하는 은행 상담사님과 상의해보시는게 더 좋을듯 싶습니다.
도움이 안되 죄송합니다.ㅜㅜ
안녕하세요. 공인중개사입니다.
2018년 이전 분양권은 법령상 주택으로 보지 않는 것이 원칙입니다. 다만 디딤돌과 달리 시중 은행 주담대나 보금자리론은 내부 심사 기준이 더 보수적으로 적용되는 경우가 많습니다. 제도상 가능과 실제 승인 여부가 다른 이유가 바로 이 내부 기준 차이 때문입니다.
2016년에 분양권 취득 및 판매까지 다 끝났는데,
디딤돌의 경우는 정확히 표기가 되어있어서 대출이 나온다는건 알고 있습니다.
근데 시중은행과 보금자리론의 경우는 생애최초가 안된다는 얘기가 있던데,
주택공급에 관한 규칙 제53조와 국토교통부령 제565호(2018년12월11일) 제3조 분양권 등에 관한 적용례에 따르면
이 법이 개정되기 이전의 분양권은 아예 주택으로 안보는건데 그렇게 되면
생애최초가 적용되어야 하는게 맞지 않나요??
만약 시중은행 주담대 및 보금자리론 생애최초가 안된다면 그 근거가 뭔지 알 수 있을까요?===> 금융기관은 내부 규정이나 한국주택금융공사 지침에 따라 분양권 취득 이력도 주택 보유로 간주할 수 있습니다.
이 경우 생애최초 혜택이 제한될 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
2016년 분양권 전매 이력은 생애최초 대출에 영향을 받지 않습니다.
2018년 9월 13일 이전 분양권은 주택 수에 포함되지 않기 때문입니다.
디딤돌은 문제 없고 시중 은행 주담대와 보금자리론도 생애최초 혜택 가능합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
2016년 분양권 전매 이력이 있다고 해서 무조건 생애최초 대출이 불가능이라고 단정할 수 없습니다
특히 디딤돌 대출 측면에서는 법령상 분양권 소유로 보지 않는 경우가 적용될 수 있어 생애최초 혜택 가능성이 존재합니다
다만 보금자리론 생애최초 특례 및 시중은행 생애최초 혜택에서는 금융기관 실무 기준에 따라 전매 이력 자체를 주택 소유 이력으로 본다는 조항 때문에 적용이 어려운 경우가 많습니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
2016년 분양권 전매 이력이 있으신 상황에서 디딤돌 대출은 가능하나, 보금자리론과 시중은행의 생애최초 조건 적용 여부에 대해 혼란이 있으시군요. 결론부터 말씀드리면, 보금자리론과 일반 시중은행 대출에서 '생애최초' 자격을 얻기는 매우 어렵습니다.
질문자님께서 언급하신 법령과 대출 규정 사이의 괴리가 발생하는 이유를 실무적인 근거로 정리해 드립니다.
디딤돌 vs 보금자리론의 기준 차이: 디딤돌 대출은 국토교통부의 주택기금 규정을 따르며, 2018년 12월 11일 이전 전매된 분양권은 주택 소유 이력으로 보지 않는 예외를 폭넓게 인정합니다. 반면, 보금자리론(한국주택금융공사)과 시중은행은 '생애최초' 여부를 판단할 때 "과거에 단 한 번이라도 주택(분양권·입주권 포함)을 소유한 사실이 없어야 함"이라는 대원칙을 더 엄격하게 적용합니다.
법령 해석의 오해: 질문자님이 근거로 드신 주택공급에 관한 규칙 제53조는 '청약 자격'을 판단할 때 무주택자로 봐준다는 규정이지, 금융기관의 대출 상품 자격을 규정하는 법이 아닙니다. 시중은행과 주금공은 해당 규칙의 '적용례'를 그대로 가져오지 않고, 자체적인 업무처리기준에 따라 "분양권을 취득하여 전매한 이력" 자체를 주택을 소유했던 행위로 간주합니다.
실무적 근거: 보금자리론 업무처리기준에 따르면, 생애최초 주택구입자란 세대원 전원이 과거에 주택(분양권 등 포함)을 소유한 사실이 없는 경우로 정의합니다. 이때 2018년 이전 분양권이라 하더라도, 국토부의 부동산거래신고 시스템상에 '취득 및 전매' 기록이 남아 있다면 금융기관은 이를 '생애 첫 구입'이 아닌 것으로 판정합니다.
현재 법령의 소급 적용 문제를 따지기보다 본인의 상황이 '디딤돌 대출'의 생애최초 요건에는 부합한다는 점을 적극 활용하시는 것이 가장 현실적인 대안입니다. 만약 대출 한도 때문에 보금자리론이 꼭 필요하시다면, '생애최초'가 아닌 '일반 무주택자' 자격으로 신청하셔야 하며 이때는 LTV 80%가 아닌 일반 한도가 적용될 수 있음을 유의하셔야 합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
구입 예정인 주택의 가격이 6억 원 이하이고 소득 요건이 맞으신다면, 생애최초 자격이 인정되는 디딤돌 대출을 최우선으로 검토해보시는 것이 이자 비용 면에서도 훨씬 유리합니다.