첫 경매질문드립니다. 정보가 없어 상세한 답변은 너무 땡큐입니다
독립하려고 하는데 경매로 나온 도시생활형 주택이 저렴해서 이사하려고 합니다. 처음 구매해보는건데 과정과 고려할점이 궁금하네요. 유찰이 11회되었고 금액은 270만원정도됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
유찰이 너무 많이 되어 권리 관계가 이상한게 아닌가 걱정이 됩니다.
등기부 등본을 확인하시고 매각건물명세서, 건축물대장 등을 확인하여 권리관계, 임차인 존재 여부, 하자 등을 종합적으로 살펴보시길 바랍니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
11회 유찰이라면 그만큼의 수요가 적거나 상태 및 권리 문제 가능성이 있을 수 있어 꼼꼼한 확인이 필요하며 또한 가격은 저렴하지만 추가 비용이 발생이 되는지 확인해 보시기 바랍니다 법원 감정가 대비 낙찰가가 낮다면 다른 채권자 동의 문제와 점유자 등도 잘 살펴보시기 바랍니다
1명 평가반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.
경매 주택이 유찰이 된 데는 다 이유가 있습니다. 대한민국에 270만원으로 주택을 살 수 있는 데는 여객선도 안닿는 외지 섬에 폐허가 된 주택뿐입니다.
대부분은 대항력 있는 임차인의 보증금을 별도로 물어줘야 하는 경우입니다. 소유권을 취득하고, 임차인의 보증금을 지급하지 않으면, 임차인이 보증금 반환청구 소송을 통해 판결을 받아 낙찰자의 다른 재산을 경매신청합니다. 경매로 집을 낙찰받았다가 자신의 집이 경매로 날라가는 겁니다.
경매는 기초공부를 하지 않고 진입하면 입찰보증금을 날리는 경우가 많습니다.
***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
경매에서 가장 중요한것은 권리분석입니다. 왜 유찰이 되는지 잘 살펴볼 필요가 있고 낙찰이 되더라도 임차권등이 있어서 인수를 받을 금액이 있을 가능성이 크다고 보여 집니다. 즉 최저입찰가액도 중요하지만 인수해야 할 권리가 뭐가 있는지 권리분석을 해서 일반 매매보다 더 저럼하게 매수를 하는 것이 경매의 특징이라 볼 수 있고, 권리분석 후 법원에서 입찰을 해서 낙찰을 받고 낙찰잔금을 입금을 하고 소유권이전를 하는 방식을 취하시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문의 내용만 가지고 상세한답변자체는 불가합니다 ,추측상 유찰이 11번이나 되었다면 이미 권리관계상 대항력있는 선순위 임차권이 있을 것으로 예상되며, 이는 쉽게 낙찰을 받아도 추가로 현 점유를 유지하고 있는 세입자의 보증금의 추가비용이 발생될수 있다는 의미입니다. 보통 경매의 경우 단순히 최저입찰가액만을 가지고 판단할수 없으며, 등기부상 권리관계 및 실질적은 점유자의 권리사항등을 확인하여 추가 인수비용까지 고려를 하셔야 합니다. 물론 모든 기준으로 시세를 기준으로 이러한 비용과 낙찰대금의 합이 이득이 되는지를 판단하셔야 합니다.
쉽게 잘 모르시면 부동산등을 통해 권리분석을 맡기셔서 경매참여의 이점이 있는지를 먼저확인하셔야 하고, 그뒤에는 실제 임장을 통해 명도가능성과 입지에 대한 분석을 하시는게 순차적진행되고 최종 입찰을 하시기 바랍니다.
독립하려고 하는데 경매로 나온 도시생활형 주택이 저렴해서 이사하려고 합니다. 처음 구매해보는건데 과정과 고려할점이 궁금하네요. 유찰이 11회되었고 금액은 270만원정도됩니다.
==> 우선적으로 유찰이 11회 정도되어 있다면 다른 문제가 있을 수도 있는 만큼 왜 지금까지 낙찰되지 않았는지 부터 확인이 필요합니다. 유찰이 11회 정도되어 있다면 낙찰자 인수금액이 있을 것으로 보이기 때문입니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
경매는 권리분석, 점유자, 명도, 감정가 재확인이 필수입니다.
유찰 11회면 하자 가능성이 높으므로 등기부, 점유 상태를 반드시 확인해야 합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
구체적인 내용이 없어서 주어진 내용만으로는 파악이 불가능한데, 금액이 저렴하다고 무조건 경매에 입찰하는 것은 위험할 수 있습니다. 유찰이 여러번 된데는 다 그만한 이유가 있으며 금액이 낮더라도 권리관계에 따라서 손해를 볼 수도 있으므로 권리분석을 잘 해보셔야 합니다. 경매에 참석하시려면 먼저 권리분석을 할 줄 알아야하고 진행과정과 매각 이후의 대처 방법에 대해서도 알아야 하므로 사전에 연습이 좀 필요한데, 법원경매정보 사이트 (www.courtauction.go.kr) 현재 경매가 나와 있는 물건들을 확인하실 수 있으나 내용은 제한적입니다. 두인경매, 경매마당, e옥션 등의 경매 사이트에서 무료로 경매정보를 확인하여 학습에 활용할 수도 있고, 정부에서 운영하는 공매는 인터넷으로 운영되므로 역시 학습 및 입찰준비에 도움이 될 수 있습니다. 무료사이트에서 검색하며 어느정도 공부를 한 후 실제 입찰을 할 때는 사설 경매사이트(지지옥션, 옥션원, 스피드옥션, 미스고부동산, 탱크옥션 등)에 유료 회원가입을 하시면 물권분석과 세부적인 내용을 살펴볼 수 있어 경매에 대해 알아보는데 도움이 될 수 있고 학습 후 실제 입찰을 위한 준비에도 활용 가능합니다.