근저당 없는 다가구주택 강제경매 시, 건물과 토지 따로 경매할 시 불이익이 발생할 수 있나요?
안녕하세요. 현재 다가구주택 빌라에서 전세살고 있습니다.
현재 상황을 말씀드리겠습니다.
1) 현재 전세집 건물은 집주인이 전세기간 만료된 임차인의 보증금을 못 줘서, 임차권 등기명령이 2건 걸린 상황
2) 2명 중 1명이 전세금반환소송에 승소하여 최근 현재 전세건물에 대한 강제경매개시결정 통보가 내려짐.
3) 현재 건물은 근저당 및 말소기준권리에 해당하는 것이 없으며, 100% 임차인들의 전세보증금만 존재함
4) 경매대상이 처음에 건물만 해당되었다가, 일주일만에 건물, 토지까지 경매대상으로 변경됨.(이전의 강제경매결정 취하됨)
5) 건물 및 토지 소유주는 같음 (토지도 말소기준권리 해당사항 없음)
6) 전체 세입자 전세보증금 >== 건물가격 인 상태입니다.
(건물가격은 주변 빌라 시세 및 집주인이 과거에 매매로 내놓은 가격입니다.)
7) 현재 집주인 거주지 및 다른 부동산 1채까지 가압류 걸린상태. 즉, 현재 빌라 세입자들의 전세보증금 반환 능력이 아예 없습니다. (파산신청도 고려중이라 함)
위와 같은 상태입니다. 제가 궁금한 것들은 아래와 같습니다.
먼저 소송 걸어서 강제경매개시결정 받은 사람은 왜 경매 대상을 건물 1개에서 건물+토지 2개로 바꿨을까요? (혹여, 이 사람이 변호사와 어떤 작전을 꾸미고 있는것이 아닌지... )
토지만 낙찰되어서, 선순위 보증금 순서가 나중인 제가 보증금을 다 못받아도 토지낙찰자에게 제 보증금을 청구할 수 있나요?
혹여나, 토지만 경매가 낙찰되어서, 임차 보증금 받는 것에 불이익이 발생하는 경우가 생길 수 있나요?
(가령, 토지 경매 낙찰자가 건물 세입자들을 못살게 군다든지... 법의 헛점을 이용해서 건물가격을 폭락시킨다는지...)
대부분의 사람들이 지금 상황에서 이 빌라는 100% 유찰되다 경매 취소될거라 하시던데 진짜 그렇게 될까요?
이런 경우 어떻게 해야할까요.... 너무 답답합니다...
다가구주택의 경우 건물과 토지가 일괄 매각되는 것이 일반적입니다.
토지와 건물이 따로 경매될 경우, 건물의 낙찰자가 토지의 사용권을 가지지 못할 수 있고,
토지의 낙찰자가 건물의 철거를 요구할 수 있기 때문입니다.
선순위 임차인이 있는 경우, 건물과 토지의 낙찰대금에서 각각 배당을 받을 수 있습니다.
토지의 낙찰대금에서만 배당을 받아야 하는 경우, 보증금을 전액 회수하지 못할 수 있습니다.
토지 낙찰자에게 보증금을 청구할 수는 없으며, 건물의 낙찰자에게 청구해야 합니다.
유찰이 계속되어 경매 취소될 가능성도 있습니다.
집주인의 다른 재산을 파악하여 가압류를 신청하거나, 보증금 반환 소송을 제기하는 것도 고려해 볼 수 있습니다.
전세금 반환 능력이 없다면, 파산 신청을 할 수도 있습니다.
이 경우, 파산 절차에 따라 보증금을 회수해야 합니다.
답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁 드립니다. 감사합니다.