[임대차] 임차인 퇴거 불응 명도소송, 보증금 공탁 걸고 받을 수 있나요?
당사자 유형 : 임대인
소송 유형 : 주택 임대차보증금 반환 및 명도소송
소송 가액 : 200,000,000원
지 역 : 경기 남양주시
임대차기간 : 2022.04.11. ~ 2024.04.10.
사실관계는 아래와 같습니다.
계약자 : 여(A)
임차인 : 남(B)
계약자와의 관계 : 배우자
계약자는 본건 물건지 거주중에 현 임차인과 이혼소송 중 새로운 주소로 전출을 가고 임대인에게 계약해지를 문자로 합의하고 비밀번호를 넘겨 주었고 새로운 임차인을 구하기위해 해당 물건을 부동산에 내놓기로 했습니다.
하지만 현 임차인이 도어락을 강제로 교체하고 본인이 납부한 전세보증금 중 일부를 주지 않으면
퇴거하지 않겠다하고 있고, 이에 임대인은 새로운 세입자를 구하지도 못하고 있는 상황입니다.
(현 임차인은 짐만 놔둔채 점유는 하고 있지 않음)
사건 정리 요약입니다.
- 전세 계약
5,000만 임차인(B)
15,000만 주택도시보증공사 대출 계약자(A)
- 계약자, 임차인 전입
- 계약자, 임차인 이혼소송
- 계약자 전출 -> 현 임차인 세대주 등재
- 계약자 개인회생 보증사고 접수
- 주택도시보증공사로부터 임대인 이행예고 발송
- 관리비 기타 공과금 1년 미납
위 상황에서 임대인이 어떻게 대응하고 준비해야할까요 ?
- 임대차 만료 기간 이후에도 임차인이 퇴거하지 않는다면 주택도시보증공사에 반환하지 않아도 되나요?
- 임차인이 계속 점유중일 경우 주택도시보증공사에서 임차권등기 할 수도 있나요?
- 후에 명도소송 진행 시 비용과 관리비 미납금, 소송비용등을 받으려면 법원에 보증금 공탁 걸고 민사소송으로 받을 수 있나요?
먼저, 주택 임대차계약이 해지되었는지 여부를 확인해야 합니다. 계약자가 임차인과 이혼소송 중이고, 계약해지를 문자로 합의하고 비밀번호를 넘겨주었다면, 임대차계약이 해지된 것으로 볼 수 있습니다.
하지만, 현 임차인이 도어락을 강제로 교체하고 보증금 중 일부를 주지 않으면 퇴거하지 않겠다고 주장하고 있다면, 명도소송을 제기해야 합니다. 명도소송은 임대차계약이 해지되었음에도 불구하고 임차인이 건물을 점유하고 있는 경우에 제기할 수 있는 소송입니다.
명도소송을 제기하기 전에 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 내용증명은 임차인에게 임대차계약이 해지되었음을 알리고, 건물을 인도할 것을 요구하는 내용을 담고 있습니다. 내용증명을 보내면 임차인에게 심리적 압박을 줄 수 있고, 소송에서 증거로 활용할 수 있습니다.
임대인이 명도소송에서 승소하더라도, 임차인이 건물을 인도하지 않을 경우에는 강제집행을 해야 합니다. 강제집행은 법원의 집행관이 건물을 강제로 인도하는 것입니다.
주택도시보증공사는 임차인이 전세보증금을 반환받지 못할 경우에 대신 보증금을 반환해주는 기관입니다.
임대차 만료 기간 이후에도 임차인이 퇴거하지 않는다면, 주택도시보증공사에 반환하지 않아도 됩니다.
임차인이 계속 점유중일 경우 주택도시보증공사에서 임차권등기를 할 수도 있습니다.
임차권등기는 임차인이 건물을 인도하지 않더라도, 보증금을 반환받을 수 있는 권리를 보장하는 것입니다.
후에 명도소송 진행 시 비용과 관리비 미납금, 소송비용 등을 받으려면 법원에 보증금 공탁 걸고 민사소송으로 받을 수 있습니다.
명도소송은 혼자서도 할 수는 있지만 복잡하고 시간이 오래 걸리므로, 가능하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
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