아하

경제

부동산

한결같이미소띠는베이글

한결같이미소띠는베이글

전세세입자가 거주중인 아파트 직거래 방법 ?

안녕하세요

현재 깡통전세 세입자로

보증금4억 , kb시세 3억8천 입니다

5월27일 만기인데 임대인이 상환능력이 없어

고민하던 끝에 3억6천에 매수하려고 합니다 .

굳이 중개사 안거치고 직거래로 해결하고 싶습니다.

무엇부터 준비하면 될지 ..

계약서 특약으로 어떤 사항을 넣으면 좋을지 , 그리고 반환 못받은 4천은 차용증,공증써서 기한 정해 받으려고 하는데 이 부분도 계약서에 넣는게 나을지 등등

현상황 전반적으로 검토해주실 전문가분의 답변이 필요합니다 ㅠ

5개의 답변이 있어요!

  • 최현지 공인중개사

    최현지 공인중개사

    프리랜서

    ∙

    안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

    보증금 4억원 중 매매가 3억 6천만원을 빼고 나머지 4천만원은 별도의 채권이 되므로 매매계약서 특약에 이 금액을 확정하고 공정증서를 작성한다는 내용을 반드시 명시해야 합니다. 직거래 시 가장 위험한 것은 매도인의 세금 체납으로 인한 압류이므로 계약 전 반드시 국세 및 지방세 완납증명서를 요구하여 소유권 이전 등기에 차질이 없는지 확인해야 합니다. 시세보다 낮은 가격으로 거래할 경우 세무조사 대상이 될 수 있으나 현재 상황처럼 보증금 회수가 불가능한 특수한 사정을 소명할 수 있는 근거 자료로 잘 보관해 두어야 합니다. 소유권 이전 등기 절차는 법무사를 통하는 것이 안전하며 등기 신청 직전까지 등기부등본을 실시간으로 확인하여 매도인이 그 사이 다른 대출을 받거나 가압류가 들어오지 않았는지도 철저히 감시하시기 바랍니다.

  • 최천호 공인중개사

    최천호 공인중개사

    프리랜서

    ∙

    안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

    매매계약서 특약에 매매대금 3억 6천만원은 임차보증금과 상계하며 미반환된 잔여금 4000만원은 별도의 채무를 인정한다는 문구를 반드시 명시 하시고 나머지 4000만원은 별도의 차용증을 작성하되 추후 소송 없이 재산 압류가 가능하도록 강제 집행 승낙 문구가 포함된 공정증서를 공증인 사무소에 받아두는 것이 안전합니다. 직거래 시 계약일로부터 30일 이내에 관할 지자체에 부동산 거래 신고를 직접 완료해야 하며 매도인의 국세 및 지방세 완납증명서를 확인해 체납으로 인한 등기 차질을 방지해야 합니다. 복잡한 상계 처리와 소유권 이전 과정을 고려할 때 등기 절차는 가급적 전문 법무사를 통해 진행하여 권리관계를 명확히 정리하고 조증금 채권을 확실히 보호받으시기 바랍니다. 감사합니다.

  • 한영현 공인중개사

    한영현 공인중개사

    수원공인중개사사무소

    ∙

    안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

    직거래 시 표준 매매계약서 사용하시고 매매 대금 지급 방식을 아래와 같이 명확하게 하시길 바랍니다

    매매가 : 3억 6천

    지급 방법 : 매수인이 임대인에게 지급해야 할 매매대금 3억 6천만 원 전액은 매수인의 현재 임대인에게 대하여 가지는 임대차 보증금 반환 채권 4억 원 중 3억 6천만 원과 상계한다.

    영수증 : 계약과 동시에 임대인으로부터 매매다금 3억 6천만 원을 임대차보증금 상계로 전액 수령 함

    특약으로 본 계약의 매매대금은 매수인의 기존 임대차 보증금 4억 원 중 3억 6천만 원으로 갈음하며 미지급한 잔여 보증금 4천만 원은 본 매매계약과 별개로 임대인이 임차인에게 상환해야 할 채무로 존속한다.

    이 정도로 하심 될 듯 합니다.

  • 고경훈 공인중개사

    고경훈 공인중개사

    대박행정사 및 공인중개사 사무소

    ∙

    안녕하세요

    현재 깡통전세 세입자로

    보증금4억 , kb시세 3억8천 입니다

    5월27일 만기인데 임대인이 상환능력이 없어

    고민하던 끝에 3억6천에 매수하려고 합니다 .

    굳이 중개사 안거치고 직거래로 해결하고 싶습니다.

    무엇부터 준비하면 될지 ..

    ===> 우선적으로 등기사항 전부증명서를 열람하여 권리관계에 이상이 없다면 진행하여도 되는 사항입니다.

    계약서 특약으로 어떤 사항을 넣으면 좋을지 , 그리고 반환 못받은 4천은 차용증,공증써서 기한 정해 받으려고 하는데 이 부분도 계약서에 넣는게 나을지 등등

    ==> 네 서로 협의한 사항에 대해서 반드시 반영하시는 것이 적절해 보입니다.

  • 채정식 공인중개사

    채정식 공인중개사

    롯데손보

    ∙

    안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

    지금 상황은 전세보증금 반환 문제와 매매를 통한 명도 및 정산을 같이 풀어야 하는 케이스라서 직거래 자체는 가능하여도 계약 구조를 아주 촘촘하게 잡으셔야하고 중개사 없이 직접 계약은 가능하시지만 등기와 대항력 그리고 잔금 및 인도가 조금만 꼬여도 위험해 질 수 있어 신경을 쓰셔야 합니다