오피스텔 주거용 월세 재계약 시 집주인이 계약서 협의없이 계약을 하려 합니다. 이런경우 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 현재 오피스텔 거주중 입니다.
2021년 1월에 500/55만원으로 1년 살았었고, 2022년 1월에 계약청구권으로 500/58만원에 살았었습니다.
다만, 2023년에도 계속 살 예정이였으나 집주인께서 별도로 연락이 오지 않아 묵시적 갱신으로 2023년 일년동안 2022년 금액을 유지하며 살았습니다.
이번에는 연락이 와서 집을 재계약 하려 하는데 현 시세가 1000/70만원이니 해당 금액으로 계약으로 하자고 합니다. 그래서 수락은 했으나 본인이 계약서를 혼자서 준비 다 했으니 저희 집으로 찾아올 예정이니까 도장만 찍으라고 합니다.
저는 세부협의도 없이 일방적으로 계약하기는 싫으니 공인중개사 통해서 계약하거나 복비가 부담이라면 계약서를 검토할 수 있도록 촬영해서 보내달라고 했는데 그 이후로 연락을 받지 않습니다.
(이전부터 집주인과 사이가 좋지는 않았습니다. 계약할 당시부터 에어컨이랑 변기가 사용 못할 정도인데 바꿔준다 해놓고 계약서 명시 안해서 의무 없다고 알아서 살라고한 경험이 있습니다. 그래서, 2022년도에 저도 이때다 싶어서 묵시적 갱신으로 일방적으로 대응했었습니다. 그리고 재계약 할 때 되니까 본인이 일방적으로 계약하자길래 못미더워서 공인중개서 끼고 하자니까 그때부터 연락을 안받습니다. 그래도 좋게 넘어가고 싶어서 계약서만 검토해서 문제없으면 계약 하겠다니까 연락이 되지 않습니다.)
여기서 궁금한 점은 1) 묵시적 갱신으로 2024년 1월 26일이 계약 만기인데 집주인이 연락을 받지 않아서 계약 기간이 지나가는 경우 어떻게 되는건가요? 저는 올해에도 이 집에서 거주하다가 연말에 이사를 할 생각입니다. 2) 만약 1월 26일이 지나도 연락이 오지 않으면 이후에 월세는 묵시적 갱신과 동일하게 되는건가요? 3) 만약에 집주인이 나가라고 하는 경우에는 어떻게 되는건가요?
3개의 답변이 있어요!안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
요번에는 임대인이 연락을 하셨으니 묵시적 계약은 아닙니다
또연락이 오면 서로가 협의를 하셔서 재계약서 써야 합니다
연락이 안오면 그대로 사시면되고 월세도 그금액으로 내시면 됩니다
그런데 때가 되면 연락하리라봅니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
1 묵시적 갱신으로 2024년 1월 26일이 계약 만기인데 집주인이 연락을 받지 않아서 계약 기간이 지나가는 경우 어떻게 되는건가요?
오피스텔은 주거용과 업무용으로 구분되며, 주거용 오피스텔은 주택임대차보호법에 따라 보호를 받습니다.
주택임대차보호법에 따르면, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다1
따라서, 집주인이 연락을 받지 않아서 계약 기간이 지나가는 경우에는 묵시적 갱신으로 계약이 연장되며, 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다.
임차인이 계약을 해지할 경우에는 임대인에게 계약해지를 통지하면 되며, 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.
2 만약 1월 26일이 지나도 연락이 오지 않으면 이후에 월세는 묵시적 갱신과 동일하게 되는건가요?
네, 그렇습니다. 묵시적 갱신의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 법에서 규정하고 있습니다.
즉, 2024년 1월 26일이 지나도 연락이 오지 않으면 2026년 1월 26일까지 전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 유지됩니다.
만약 임대인이 월세를 인상하거나 계약을 해지하고자 한다면, 임차인에게 정당한 사유와 함께 통지를 해야 합니다.
3 만약에 집주인이 나가라고 하는 경우에는 어떻게 되는건가요?
집주인이 임차인에게 계약을 해지하고자 하는 경우에는 정당한 사유가 있어야 합니다.
정당한 사유에는 다음과 같은 경우가 있습니다
임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
임대인이 철거 또는 재건축을 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
만약 집주인이 정당한 사유 없이 임차인에게 계약을 해지하라고 한다면, 임차인은 이에 대항할 수 있습니다.
임차인은 집주인의 통지를 받은 후 1개월 이내에 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다.
만약 임대인이 정당한 사유가 있음을 입증하고, 임차인이 이에 동의하지 않는다면, 임대인은 법원에 임대차계약의 해지를 청구할 수 있습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
계약갱신 또는 묵시적강신은 처음 계약하고 2년 뒤에 할 수 있고, 이 때 임대료를 인상 할 수 있습니다. 계약갱신 시 또는 묵시적갱신 시(이때는 임대인과 임차인이 합의) 임대료 인상은 5%를 초과할 수 없습니다. 계약갱신은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 계약갱신 전 묵시적갱신은 기간 정함이 없습니다.
임대료 5%를 초과하는 약정에 임차인이 동의하더라도 이는 임차인에게 불리하여 유효하지 않은 약정입니다. 5%를 초과하여 월세를 지불했다면 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.
2021년 이후 2023년에 계약갱신 또는 묵시적갱신이 가능합니다. 2023년에 묵시적 갱신으로 2025년까지 묵시적갱신 기간입니다.
[주택임대차보호법]
제4조(임대차 기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
이 법이 묵시적 갱신시에도 적용이 되어, 이전 계약이 1년이라면 묵시적갱신도 1년이 되고, 1년 거주 후 퇴거해도 됩니다. (묵시적갱신:계약만료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 의사통보가 없으면 이전계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다.)
묵시적갱신기간 중 임대인이 퇴거를 요청하더라도 임대인의 계약해지 요건(예:2차 차임에 달하는 연체 등)에 해당되지 않으면 임차인은 거절할 수 있습니다. 임대인이 퇴거요청을 한다면 이사비 또는 중개보수를 지원하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 하면 됩니다.
