근린상가 주택도 1가구 2주택에 해당 되나요?
2005년 1월 근린상가 주택을 아내 명의로 매수하여 보유 하고 있는데 , 근린상가중 1/4 정도를 주택으로 개조 용도변경하여 거주하다가 2022년 6월에 남편 명의로 전원주택을 신축하여 보유하고 있습니다.
이런경우 근린상가도 1가구 2주택으로
근린상가주택 매도시 양도세 중과세 대상이 되는지요?
근린상가주택의 경우 장기보유로 매도시 세금혜택을 받을 수 있는지요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.
1. 근린상가 주택의 주택 여부 판단:
근린상가의 일부를 주거용으로 개조하여 사용한 경우, 그 개조된 부분이 실제로 "주택"으로 간주되는지가 중요합니다. 대한민국 세법에서는 건물의 실제 용도를 기준으로 주택 여부를 판단합니다. 만약 1/4 정도의 면적이 주택으로 용도변경이 되었고 실제로 주거용으로 사용되고 있다면, 그 부분은 주택으로 볼 가능성이 높습니다. 이 경우 근린상가 주택은 '복합용도 건물'로, 일부는 상가, 일부는 주택으로 구분되며, 주택 부분은 1가구 2주택에 포함될 수 있습니다.
2. 1가구 2주택 여부:
이미 근린상가 내 주거 부분을 주택으로 인정받은 상황에서, 2022년에 남편 명의로 신축한 전원주택이 있다면, 1가구 2주택에 해당될 가능성이 있습니다. 이 경우, 주택을 매도할 때 양도소득세가 중과될 수 있습니다.
3. 양도세 중과 여부:
1가구 2주택에 해당될 경우, 정부에서 정한 양도소득세 중과 규정이 적용될 수 있습니다. 특히, 다주택자는 주택을 매도할 때 양도소득세 중과세율이 적용됩니다. 다만, 근린상가의 주택 부분이 주택으로 인정되지 않으면 1가구 2주택이 아니므로 중과세 대상에서 제외될 수 있습니다.
4. 장기보유특별공제 혜택:
근린상가 주택을 장기보유한 경우, 주택으로 인정되는 부분에 대해서는 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 그러나 이 공제는 주택 부분에만 해당되며, 상가 부분은 제외됩니다. 다만, 다주택자 중과세가 적용되면 장기보유특별공제 적용이 제한될 수 있습니다.
보다 정확한 판단을 위해서는 세무사와 상담하여 현재 보유 중인 근린상가 주택과 전원주택에 대한 세법 적용을 상세히 검토해보는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
근린상가주택도 1가구 2주택에 해당됩니다.
상가주택의 경우, 상가 부분과 주택 부분의 면적에 따라 1가구 2주택 여부가 결정됩니다. 상가 부분의 면적이 주택 부분의 면적보다 크다면, 1가구 2주택에 해당하지 않습니다. 하지만, 상가 부분의 면적이 주택 부분의 면적보다 작거나 같다면, 1가구 2주택에 해당됩니다.
질문자님의 경우, 근린상가 중 1/4 정도를 주택으로 개조하여 용도변경하였으므로, 1가구 2주택에 해당됩니다.
양도세의 경우, 1가구 2주택자에게는 기본세율에 20%의 중과세율이 적용됩니다. 하지만, 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 장기보유특별공제는 보유 기간에 따라 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 근린상가주택의 경우, 상가 부분과 주택 부분의 양도차익을 각각 계산하여, 장기보유특별공제를 적용합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
근린상가 주택도 주택수에 들어가므로 1세대 2주택에 해당합니다. 근린상가 매도시 양도세 중과는 되지 않으며 보유기간에 대한 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
1. 양도가(실거래가)가 12억을 이하인 경우에는 주택연면적이 상가연면적보다 크면 모두 주택으로 보고, 주택연면적이 상가연면적보다 작다면 주택과 상가를 분리해서 각각 양도세를 계산합니다.
2. 양도가(실거래가)가 12억을 초과하는 경우에는 면적에 상관없이 상가분과 주택분을 분리해서 각각 양도세를 계산합니다.
주택연면적이 50평, 상가연면적이 100평이라면 주택과 건물 각각 양도했다고 보며 주택은 1주택으로 비과세되겠지만 상가건물 및 그 부속토지 333평(=500평 x 100평/150평)는 양도세를 내야 합니다.
장기보유특별공제는 상가든 주택이든 3년 이상보유하면 됩니다.
*부가가치세
매도인이 일반과세자라면 주택 (단,85m2 초과는 과세) 및 토지는 면세이기 때문에 상가건물분에 대해서 10%의 부가세를 납부해야 하며, 간이과세라면 양도가액에 업종별부가가치율 40%를 곱한 금액의 10%를 부가세로 납부해야 합니다.
매수인이 일반과세자라면 10%에 대해 환급이 가능하지만 비사업자,면세사업자, 간이과세자인 경우에는 부가세 환급을 받지 못합니다.
따라서 계약서에 부가세는 별도로 지급한다는 약정을 명확히 기재하지 않으면 분쟁의 소지가 있기 때문에 "매매와 관련하여 향후 부가가치세가 부과될 경우에는 매수인이 부담해야한다" 와 같은 특약을 기재하는 게 좋습니다.
상가매매분을 포괄적 양수도하는 경우에는 부가세를 납부하지 않아도 되기 때문에 일반적으로 포괄양수도로 많이 진행을 합니다.