공동빌라 누수책임관련하여 고수님들께 자문을 구해봅니다.
공동빌라 누수 책임 관련하여 고수님들께 자문을 구해봅니다.
11가구가 거주하는 4층짜리 30년된 빌라입니다. 1층에 2가구 2,3,4층에는 3가구가 사는 구조입니다.
오래된 건물이다보니 10여년 전부터 비가오면 4층에 물이 새는 상황이 발생하여 방수공사를 두어차례 했었습니다. 방수공사비를 11가구가 함께 부담하면 비용 부담이 줄어들테지만 4층 3가구를 제외한 나머지 가구에서는 비용을 일체 지불한 적이 없습니다.
그러던 중 최근에 4층에 물이 또 조금씩 새는 관계로 지난 8월경에 401호, 402호, 403호가 비용을 부담하여 방수공사를 진행했었습니다. 옥상전체를 방수공사는 큰 공사였습니다. 공사중에 403호쪽에 있는 한쪽 하수구가 소쿠리같은것으로 지저분하게 부착해서 덮여져 있는 부분이 있는데 이부분도 다 제거하고 방수공사를 깔끔하게 했습니다.
그런데 방수공사를 하고나서 1달도 안되어 비가 많이 퍼부은 날이 있었는데 303호에서 비가 샌다는 연락을 받았습니다. 303호에서는 방수공사를 잘못했기때문에 비가 새는 것이 아니냐고 따졌고, 방수업체에서는 그럴리가 없다고 얘기가 오고갔습니다. 303호에서는 소쿠리에 둘러싸여져있는 하수구가 있었는데 소쿠리를 제거하면서 뭔가 크랙이 간것이 아니냐고 따졌고, 방수업체에서는 그럴리가 없다고 얘기가 오고가고 있는 상황에서 303호가 법적책임 운운하니 방수업체서는 자기네가 굳이 하려고는 안했는데 4층 가구 사람들이 이왕이면 깔끔하게 해달라고 해서 떼어내고 방수시공을 한것이다. 내 잘못이다라고 인정을 해버렸다는 것입니다. 이때부터 303호는 무조건 403호가 잘못한거라면서 물이 새는것을 책임을 지라고 읍박을 지르기 시작했습니다. 방수시공업체와 따로 대화를 나눠보니, 방수제를 시공해서 물이 새지는 않을텐데, 무조건 책임을 지라는 식으로 말하면 법적 책임운운하니 갑갑해서 그렇게 말한것이라고 합니다.
까마귀 날자 배떨어지는 경우가 있듯이, 방수시공 때문이 아니라 문제가 있었던 어떤 부분이 바로 그 시기에 문제가 발생했을 수도 있는것이라고 아무리 설명을 해도 303호는 무조건 403호가 바로 윗집이니 무조건 물어내라는 식으로 압박을 하고 있습니다.
403호에서는 그렇다면, 누수탐지전문가를 불러서 누수을 일으킨 원인을 정확히 찾아보고 그 과실이 이번 방수공사때문이라면 4층 3가구가 비용을 부담하겠다고 했고, 만일 방수시공 문제가 아니라 다른 문제였다면 누수탐지 비용 등 제반 비용을 303호에서 부담하면 되지 않겠느냐고 했지만, 303호는 그것도 싫고 그냥 무조건 403호가 다 물어내라는 식으로 얘기를 하고 있습니다.
심지어는 303호에서는 403호 등기부등본까지 떼어보면서 세입자로 되어 있으면서 주인이 다른곳에 거주하고 있다는 등, 이번이 최후의 통첩이니 무조건 물어내라. 그렇지 않으면 법적으로 고소하겠다라고 문자로 겁작을 하고 있습니다.
최근에 비가 한차례 내렸는데 이번에는 303호뿐만 아니라 403호도 비가 조금 샜다고 합니다.
오래된 건물이다보니 복도에도 비가 새는 것은 다반사였는데 철근이나 전선을 따라 비물이 타고 흐르는것인지 방수시공의 과실로 인한 것인지 정확하게 알길은 없습니다. 하지만, 누수탐지전문가를 불러서 누수 이유를 정확히 판단해 보자고 해도 303호는 그런거 싫고 무조건 물어내라, 안그러면 법적책임을 묻겠다고 겁박을 하고 있습니다.
이러한 상황에서 403호 혹은 공사비용을 함께 부담했던 401호, 402호 등 4층 가구주들은 어떻게 대응을 해야 할까요? 303호는 유독 403호만 괴롭히고 있습니다. 403호 주인분께서는 스트레스로 쓰러지실 지경입니다.
어떻게 대응을 해야 합리적으로 대응을 하는 것일지 조언을 구합니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론
누수 책임은 원인 규명이 전제되므로 303호의 일방적 청구는 법적으로 성립하기 어렵습니다. 방수공사와 누수 사이의 인과관계가 입증되지 않은 상황에서는 403호나 4층 전체가 배상 의무를 부담하지 않습니다. 누수탐지 등 객관적 조사 절차를 거치지 않은 단순 주장만으로 손해배상을 요구하는 것은 법적 근거가 부족합니다.법리 검토
누수 분쟁의 책임은 구조적 문제, 노후화, 공용부분 관리 소홀, 전유부분 관리 하자 등 원인에 따라 달라집니다. 옥상 방수는 공용부분에 해당하므로 원칙적으로 모든 구분소유자가 공동 부담하는 영역입니다. 방수업체의 하자가 문제라면 시공자 책임이 1차적이며, 하자 여부 역시 전문가 감정이 필수입니다. 단순 윗집이라는 이유만으로 하자를 추정해 상대에게 책임을 전가하는 것은 법적 근거가 없습니다.대응 전략
첫째, 누수탐지 전문업체 감정 의뢰를 공식적으로 문서로 제안하고, 303호가 이를 거부하는 사실을 보존해 두어야 합니다. 둘째, 303호의 과도한 요구와 협박성 발언은 별도로 명예훼손 또는 강요 문제로 대응할 여지도 있습니다. 셋째, 향후 분쟁을 대비해 방수공사 계약서, 시공 내역, 시공 방식, 누수 발생 위치 등을 사진과 문서로 최대한 확보해 두는 것이 중요합니다.추가 조치
303호가 법적 조치를 언급한다면 오히려 감정 없이 전문가 감정절차가 진행될 가능성이 높으므로 과도하게 우려할 필요는 없습니다. 공용부분 누수는 전체 이해관계자의 공동 문제이므로 단독 책임을 인정받을 가능성은 낮습니다. 필요 시 내용증명으로 공식 입장을 전달하여 불필요한 압박을 차단할 수 있습니다.