전세 계약시 건물이 경매에 넘어갈 위기인지 알수있는 방법이 있나요?

Question

제가 전세를 알아보려고 여기저기 돌아다는 중입니다.

아는 지인이 전세 계약으로 2년동안 살다가 전세금 계약이 도과했는데도 집주인께서 못준다고 하여 피해를 봤다고 하여 근저당설정등기를 띄어본 결과 1순위가 은행이라고 하여 경매로 넘어가도 후순위로 밀려 못받는다고 하더군요..

그 말을 듣고 월세로 눈을 돌릴까도 고민입니다.

만일 제가 계약하고 싶은 전세금 매물이 안전한지 집주인이 빚은 없는지 어떻게 알아보는 방법이 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 박진혁 공인중개사입니다.

공인중개사를 통하여 거래를 하면 그런 부분을 모두 확인하지만

직거래를 하면 확인하기가 어려웁습니다.

먼저, 등기사항전부증명서(등기부)를 확인해보세요.

근저당과 가압류가 있다면 보증금을 합한 금액이 시세의 70%를 넘으면 위험합니다.

빚이 있는지 없는지는 등기부에 나와있으니 등기부를 꼭 확인하세요.

Answer 2

안녕하세요. 김혜진 공인중개사입니다.

계약 전 제일 먼저 등기부등본을 떼어보면 해당 주택에 근저당권 설정 여부를 알 수 있습니다.

근저당권 설정 금액과 전세 보증금을 합한 금액이 해당 주택 시세에 70~80% 정도라면 대부분 안전하다고 판단합니다.

근저당권 설정이 없다면 전입신고 후 확정일자를 받아두면 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있으며

확정일자 후에 임대인이 담보대출설정을 한다던가 했을 때 순위는 1순위가 임차인, 2순위가 은행이 됩니다.

다만, 선순위 근저당권 설정이 있어 불안하시다면 '전세보증금반환보증' 이란 제도가 있습니다.

전입신고 후 필요한 서류를 첨부해 가입하면(비용발생) 추후 계약만료일에 보증금을 돌려받기 힘든 상황이 되었을 때 보증보험에서

전세보증금을 돌려주는 제도 입니다.

꼼꼼히 확인하시어 안전한 계약 하시길 바랍니다 ^^

Answer 3

안녕하세요.

정확하게 "이 집은 경매에 넘어간다." 이런 기준은 없습니다.

다만, 등기부등본을 보면 대략적인 주인의 성향과 자금의 흐름을 읽을 수 있습니다.

경매에 넘어갈만한 곳은 많은 근저당이 걸린 경우가 많고 최근 자주 돈을 빌려쓴 흔적이 남습니다.

또 가등기나 가압류, 압류 등의 권리 설정이 되었다 풀었던 내역이나 임차권등기명령이 남아있는데 이런 내역들로 주인의 현금 흐름이 원활하지 못하는 걸 알 수 있는거죠.

갑자기 이런 내용을 바로 파악하기란 쉽지 않으니 만약 전세매물을 찾는다면 전문가를 통해 상담을 받고 계약을 진행하는걸 추천해드리겠습니다.