재개발 지역 매물 매입 시 대출 규제는 일반 지역과 어떻게 다른가요?
투기과열지구나 조정대상지역 내 재개발 구역에 속한 주택을 매입할 경우 대출이 거의 불가능하다고 들었는데, 실제로 가능한 대출 한도와 조건은 어떻게 되며, 비조합원이나 무주택자일 경우 완화되는 요건이 있는지도 알고 싶습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재개발 구역의 매매를 할 경우는 거의 입주권 승계 즉 조합원 자격 승계 조건으로 갈 가능성이 매우 큽니다.
그럴 경우는 기존 주택 매매대금 + 프리미엄을 현금으로 줘야 합니다. 재개발 이전 일반 매매의 경우는 개인의 주택수 미치 소득 신용에 따라서 대출이 가능하지만 재개발이 진행이 되면 프리미엄이 형성이 되고 입주권이 있을 경우는 전매 형식으로 가기 때문에 대출에 어려움이 존재를 하고 특히 프리미엄(P)는 현금을 줘야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재개발 구역내 속한 주택을 구매하더라도 개발전에는 일반주택을 유상매매하는 것이기에 대출시 적용되는 기준은 개발여부와는 관계없다고 보시면 됩니다. 다만 규제지역이기 때문에 그렇지 않은 지역내 주택구매시보다 LTV나 DSR 한도가 낮고, 보통 무주택자가 규제지역내 주택을 구매할 경우 LTV는 50%가 한도가 적용됩니다. 1주택자의 경우는 LTV30%가 적용되게 됩니다. 다만 현재 스트레스2단계 DSR적용이고, 7월부터는 3단계 도입, 현재 DSR한도 40%가 적용되기 떄문에 개인소득이 충분하더라도 실제 한도자체는 제한이 생길수 밖에 없습니다.
투기과열지구나 조정대상지역 내 재개발 구역에 속한 주택을 매입할 경우 대출이 거의 불가능하다고 들었는데, 실제로 가능한 대출 한도와 조건은 어떻게 되며, 비조합원이나 무주택자일 경우 완화되는 요건이 있는지도 알고 싶습니다.
===해당 지역이 투기과열지구나 조정대상지역에 있고 기존 주택이 있는 경우 추가적인 대출은 거의 없지만 무주택자인 경우 개인별 여건 등에 따라 최대 70%까지 대출이 가능합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
재개발 구역 내 조합원 입주권 매입 시 대출은 실질적으로 대출이 거의 불가하며 입주권은 주택으로 간주되어 재개발, 재건축 조합원 지위 양수인은 대출이 거의 제한됩니다.
현금으로만 매입 가능한 상황이라 생각하시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
재개발 구역 매입 시 대출 규제는 일반 주택 매입과 다소 차이가 있어 정리해드릴게요.
핵심은 투기과열지구, 조정대상지역 여부 + 주택 수 + 구입 목적에 따라 달라집니다.
투기과열지구/조정대상지역 내 재개발 구역
조합원 분양권이 있는 주택 매입 : 사실상 주택담보대출 불가
(재건축·재개발 조합원 지위 양도 제한 때문)비조합원 매물(일반 매물) 매입 :
LTV 0~40% 수준 (무주택자나 1주택자는 상황 따라 일부 가능)
투기과열지구는 15억 초과 주택 담보대출 전면 금지
9억 이하 : LTV 40%
9억~15억 : 9억까지 40%, 초과분 20%
무주택자·1주택자 완화
무주택자라면 생애최초 주택 구입자금 대출 같은 정책 대출 활용 가능
1주택자도 기존주택 처분 조건부로 일부 가능 (지역, 가격, 소득요건 따라 다름)
비조합원 매물일 경우 조합원 지위 없는 재개발 구역 주택은 일반주택과 동일하게 대출 가능
다만 추후 분양권 전환 시 주담대 제한이 걸릴 수 있어 이 부분은 별도 확인 필요주의할 점
사업시행인가 이후부터 조합원 지위 양도 제한
조합원 지위가 없으면, 관리처분 이후엔 분양 신청 불가 이때 매입하면 일반분양 대상 + 대출 규제 그대로 적용
결론은? 재개발 구역 매입 시 조합원 지위 양수는 사실상 대출 불가 , 비조합원 주택은 일반 대출 규제 적용
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