임대인 변경에 따른 전세계약서 재작성 관련(보증보험)
안녕하세요. 임대인 변경에 따른 전세계약서 재작성 관련하여 질문드립니다.
2020년 최초계약으로 전세보증금 대출(HF 80%)을 받아 입주하였습니다.
전세계약 내역은 다음과 같습니다.
1. 최초계약
- 계약일자 : 2020년 11월 18일
- 계약기간 : 2020년 12월 14일 ~ 2022년 12월 13일 (24개월)
- 임차보증금 : 1억 5천만원
2. 연장계약(증액 계약서 재작성)
- 계약일자 : 2022년 11월 4일
- 계약기간 : 2022년 12월 14일 ~ 2024년 12월 13일 (24개월)
- 임차보증금 : 1억 6천만원 (1천만원 증액)
3. 연장계약(묵시적 갱신, 계약서 미작성)
- 1회 연장 계약과 동일한 조건으로 前임대인과 연락하여 묵시적 연장하였음.
- 계약기간 : 2024년 12월 14일 ~ 2026년 12월 13일 (24개월)
이후 관리자께서 계약서 재작성이 필요하다면 작성해준다고 하였으나,
임대인 승계에 따른 계약서 재작성은 필요없다는 것을 확인하여 기존 계약만 유지한 채로 있었으나,
얼마 전 '보증보험'이 현재 미가입 상태라 가입을 위해 임대차계약서의 재작성이 필요하다고 하여 2025년 9월 4일 재계약서 작성 후 확정일자까지 받았습니다.
(보증보험의 경우 예전에 직접 가입을 위해 SGI서울보증에 심사를 넣었는데 거절난 이력이 있습니다.)
그래서 2025년 9월 4일 재계약서 작성 및 확정일자를 받았으나, 세입자분께서 다시 연락이 오셔서 보증보험 가입사 측에서 현재 전세계약금액 1억 6천만원에서 1억 5천 8백만원(감 2백만원)으로 계약서가 작성되어야 가입된다고 답변받았다고 합니다.
이러한 경우 기존 계약 내역은 유지한 채 감액계약서를 작성해도 문제가 없는건가요?
계약 내역은 묵시적 갱신 2회차 조건과 동일하게 하되 전세계약금액만 2백만원 감액하는 것입니다.
감액되는 금액에 대해서는 즉시 지급하기로 유선 및 문자 상으로 협의된 상태입니다.
이러한 경우 기존 계약 내역은 유지한 채 감액계약서를 작성해도 문제가 없는건가요?
==> 네 그렇습니다. 서로 협의결과에 따라 판단이 필요한 사항입니다.
계약 내역은 묵시적 갱신 2회차 조건과 동일하게 하되 전세계약금액만 2백만원 감액하는 것입니다.
감액되는 금액에 대해서는 즉시 지급하기로 유선 및 문자 상으로 협의된 상태입니다.
==> 서로 협의후 임대차계약서를 작성한다면 문제가 되지 않습니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
감액 계약서는 갱신 계약서의 변경 계약서로 처리되어야 합니다
예를 들어 계약서 상단에 아래와 같은 문구가 들어가야 합니다:
본 계약은 2022년 11월 4일자 임대차계약(계약기간: 2022.12.14~2024.12.13)의 묵시적 갱신(2024.12.14~2026.12.13)에 따른 보증금 감액 변경 계약입니다
이렇게 하면 임차인의 계속 점유 및 확정일자 유지 등 권리 관계가 명확하게 이어집니다
200만 원 감액분은 반드시 계약일에 실제 지급되어야 합니다
지급 내역은 계약서에 명시하거나 이체증, 문자/통화 기록을 보관하세요
감액 계약서를 작성한 당일 또는 즉시 관할 주민센터에서 확정일자를 다시 받으세요
이는 HUG 또는 SGI 등 보증보험 가입 시 필요조건입니다
이전계약서와 같이 보관하시면 됩니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
임대인 변경이 있어도 기존 전세계약서에는 효력이 유지되기 때문에 반드시 재작성할 필요는 없습니다. 주택임대차보호법상 새 임대인은 기존 임대인의 권리와 의무를 승계하므로 계약서가 그대로 유지됩니다.
다만 보증금 증액이나 감액 등 계약 조건 변경 시에는 해당 부분만 반영한 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.
감사합니다.
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