법률
전세 임대차 계약시 가능한 특약조건?
오래된 아파트가 있는데 전세계약 만료시점입니다.
얼마전에 보일러 누수문제도 있어서 이번에 세입자를 내보내고 매매를 진행하려고 했는데 세입자가 계약갱신 청구권을 사용해서 2년을 더 살겠다고 하네요. 그래서 가능은 하지만 더이상 아파트에 신경쓰기 싫어서 매매를 하려고 했던건데 부득히 꼭 더살아야 겠으면 저번에 누수처럼 이웃간에 분쟁이 생기면 세입자분 보험에 일상생활 배상책임 보험으로 보험적용 되는 부분은 청구 해줄수 있냐고 물어보니 해주겠다고 하는데 ᆢ
이부분을 재계약 할때 계약서상에 특약으로 명시해도 법적으로 문제가 되지 않는지 궁금합니다.
2개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김진우 변호사입니다.
네 문제되지 않습니다. 말씀하신 경우의 사정 즉 재계약을 하는 조건으로 누수 등 문제에 대해서 임차인의 보험으로 처리하기로 하는 합의를 하실 수 있으며, 이때에는 그러한 사정을 좀 더 구체적으로 특약사항으로 적어두시는 것이 좋습니다. 그 약정이 임차인에게 불리한 것처럼 보이면 안되기 때문에 재계약을 하는 조건으로 위와 같은 약속을 했다는 내용을 좀 더 충실히 기재하시는 것이 안전하겠습니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
누수에 대한 책임부담은 원칙적으로 임대인이나 소유자에게 있다고 보여집니다만,
임차인과 임대인이 협의하여 임차인이 부담하기로 하는 특약을 작성하는 것이 위법하다고 보긴 어렵습니다.
주택임대차법 제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
주택임대차법에 위와 같이 정하나 수리부담에 대해서는 해당 법에서 정한 바가 없어 무방합니다.
다만, 계약갱신청구권 행사 시 기존과 동일 조건으로 계약하는 것이므로 위 특약을 달리 정하여 계약서를 작성해야 하고 임차인이 동일 조건을 주장하며 특약 기재를 거부하면 임대인도 강제하긴 어렵습니다.
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.