전세계약갱신청구권 사용 후 새로운 임대인과 새계약 체결 시 계약갱신청구권을 또 사용 가능한가요?

Question

세입자입니다.

19년 11월 전세 계약 후 2년 거주하고, 21년 11월 전세계약청구권 사용하여 전세금 5%인상하여 2년 추가로 거주했습니다.

23년 11월이 만기인데, 그 사이에 임대인이 집을 매매하여 23년 10월 기준으로 임대인이 변경됩니다.

저희 전세는 연장하는 걸로 협의가 되어서 새로운 임대인과 전세계약서를 새로 작성할 예정인데요(23년 11월로 전세금 9%인상),

새로운 임대인과 새롭게 계약을 하는거니 2년뒤에 계약갱신청구권을 한번 더 사용할 수 있는거 아닌가요?

부동산에서는 동일한 집에는 한번만 사용 가능하다고 청구권 사용 불가하도록 특약을 넣겠다 해서 문의드립니다.

- 19년 11월 ~ 21년 11월 2년 (신규 계약)

- 21년 11월 ~ 23년 11월 2년 (갱신청구권 사용)

- 23년 11월 ~ 25년 11월 2년 (임대인 변경 후 신규 계약)

Answer 1

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.

1. 주임법에 따르면 임차인은 계약기간 중 1회에 한하여 계약갱신을 청구할 수 있고, 또한 이 기간 중에 매매로 인하여 소유권이 변경된 경우에도 새로운 소유자는 기존의 임대인의 지위를 자동승계하는 만큼 추가적인 계약갱신청구권은 임대인과 협의해서 진행되어야 합니다.

2. 특약을 넣는다면 추가적인 행사도 가능합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

사용이 불가합니다. 임차인의 계약갱신청구권은 동일목적물에 대해 1회사용가능합니다. 즉, 이미 한번 사용하였다면 임대인이 변경되었더라도 다시 생겨나지 않기에 사용불가합니다.

재계약시에는 시세대로 인상을 하더라도 제제할 방법은 없습니다만, 임대인이 임대사업자라면 갱신청구권 사용여부와 관계없이 5%이내 인상만 가능할수 있습니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

계약갱신청구권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 첫계약 2년 + 계약갱신 2년 총4년 거주 후 계약갱신을 할 수 있는데 이 때는 새로운 계약으로 진행합니다. 새로운 계약으로 진행하기때문에 계약갱신 청구권 1회를 행사할 수 있습니다.

부동산에서 말하는 특약은 임차인에게 불리한 약정으로 유효하지 않습니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전월세계약은 임대인이 바껴도 승계가 되는거기 때문에 계약갱신청구권을 한번썼으면 다음에는 쓸수가 없습니다

그렇게 이해하시면 되겠습니다