빌라 매매가격 책정문의 드립니다...
영종도 운북동 세진타운 빌라 매매 하려합니다 매매가 많지안아 가격책정을 어찌해야할지 고민입니다(23년도 11월에 5500계약건은 있습니다)
그동안 개별난방인데도 도시가스가 들어오지안아 애를 먹었지만 올4월에 도시가스 공사도 마쳤습니다
월세 20에 세입자가 있습니다
2019년 9월부터 자동연장으로 지금까지
20만원의 월세를 받고있습니다
계약만료는 올 8월말까지입니다
일단 매매기간이 오래걸릴것같아 월세를30만원으로 올리려합니다
대략 내용입니다...
질문의 요지는 빌라매도 가격은 얼마로해야할지 ...
매도 기간이 길어질것같아 그동안 너무 싸게 월세를 받아왔지만 30만원은 받아야
할것같은데 문제는 없는지...
세입자가 살때 매도 된다면 세입자 하테 이사비용을 지불해야겠지요?
대략 3가지 질문입니다
또다른 전문가님의 조언도 부탁드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문의 요지는 빌라매도 가격은 얼마로해야할지 ...
-> 빌라의 매물가격은 임대인이 최종결정을 하게 되지만, 매매가능한 시세는 주변부동산을 통해 확인해보시는게 맞을듯 보입니다. 보통은 최근 실거래가를 기준으로 판단하지만, 최근 거래가 없고 시세가 확실치 않은 빌라의 경우에는 부동산을 통해 확인하시는게 가장 거래 가능성이 높습니다,
매도 기간이 길어질것같아 그동안 너무 싸게 월세를 받아왔지만 30만원은 받아야
할것같은데 문제는 없는지...
-> 협의를 해서 정하시면 되지만, 현 세입자가 동의할지는 확답할수 없습니다. 특히 이전까지도 갱신청구권에 대한 사용을 하지 않았고 이를 사용하겠다고 한다면 5%이내로 제한이 되고 이런경우 사실상 10만원을 한번에 올리기는 어려울수 있습니다.
세입자가 살때 매도 된다면 세입자 하테 이사비용을 지불해야겠지요?
-> 세입자가 거주중에 매매를 한다고해서 이사비용을 지불할 이유는 없습니다. 매매를 하더라도 기존 계약은 매수자에게 그래도 인계되기 때문입니다. 다만 전세를 퇴거시키고 빈집상태로 넘기기 위해 계약중이 세입자를 강제퇴거를 요구하는 경우에는 협의가 필요하고 해당 협의조건으로 위와같은 보상을 해주셔야 할수도 있습니다 .
2명 평가안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변 드리겠습니다.
영종도 운북동 ‘세진타운’ 빌라 매매 관련하여 남겨주신 내용에 대해 세 가지로 나누어 상세히 답변드리겠습니다.
1. 세진타운 빌라 매매가격은 어떻게 책정해야 하나요?매매 사례가 적고 시세가 불확실한 경우, 아래와 같은 순서로 가격을 산정해볼 수 있습니다:
①직방/다방/호갱노노/네이버 부동산 등 실거래가 확인
말씀하신 대로 2023년 11월에 5,500만 원 계약건이 있다면, 가장 최근 실거래가로 간주할 수 있습니다.
해당 빌라 단지 또는 유사한 위치/유형의 매물과 비교
주변 유사 연식, 면적, 구조(방2/방3), 도시가스 여부 등을 기준으로 비교해보셔야 합니다.
도시가스 설치가 완료된 점은 분명 가치 상승 요인입니다. 구입자 입장에서 매력적이기 때문입니다.
월세 수익률 기준 역산하기
월세 30만 원 기준 연 360만 원 수익을 기대할 수 있으므로,
예: 연 7% 수익률 기대시 → 360 / 0.07 = 약 5,140만 원
→ 보수적으로 5,000만 원 초중반대 책정이 적절합니다.추천 매도가격 제안
5,300만 원 ~ 5,700만 원 사이로 시세조사 및 반응을 보며 조정하시는 걸 추천드립니다.
다만, 세입자 유무 및 잔여 계약 기간이 매수자 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
2. 월세를 20만 원 → 30만 원으로 인상해도 문제 없을까?월세 인상 자체는 가능합니다만, 몇 가지 주의할 점이 있습니다:
현재 세입자는 2019년 9월부터 자동 갱신되어 거주 중이며, 계약만료는 2025년 8월이므로, 임대차3법(계약갱신청구권 포함)상 이후 계약 시 인상폭은 5% 이내로 제한됩니다.
따라서, 계약 종료 후 새로운 계약으로 전환 시에는 30만 원 가능
갱신청구권 행사 시에는 현재 20만 원 → 최대 21만 원까지만 인상 가능조언: 세입자와 협의하여 계약 갱신이 아닌 새로운 계약으로 30만 원에 재계약 하시는 방향을 고려해 보세요.
(단, 세입자 동의 필요)
3. 매도 시 세입자가 있다면 이사비용을 지급해야 하나요?기본 원칙은 아래와 같습니다.
세입자가 계약기간 내에 거주 중일 경우, 임대인의 요청으로 퇴거를 요구하면 정당한 사유 없이 강제 퇴거는 불가합니다.
매도 후 신규 소유자가 실거주 목적일 경우, 임차인은 퇴거해야 하며, 이때는 보통 매수자와 세입자 간 조율로 이사비를 지급하는 경우가 많습니다.이사비 지급은 법적 의무는 아니지만, 실제 거래에서는 200만~300만 원 수준에서 협의되는 경우가 일반적입니다.
조언: 매수인이 실거주를 원할 경우라면, 계약 전 세입자와 협의하여 이사시점 및 비용을 조율하는 것이 중요합니다.
정리해드리자면
매매가 : 5,300만~5,700만 원대 책정 권장 (도시가스 등 반영)
월세 인상 : 계약 종료 후 재계약 시 30만 원 가능 (기존 계약의 경우 5% 제한)
세입자 이사비 : 법적 의무는 없으나, 매수자 실거주 시 조율 필요 (200~300만 원대 관행)
참고하세요!!
2명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
집을 매도할때는 수익률이 너무적으면 매도가 잘안됩니다
그러니 전월세를 놓을때는 시세에 맞게 세를 놓고 상황을 봐가면서 매도를 하셔야 합니다
그지역의 부동산을 찾아가서 매도가가 어느정도 되는지를 물어보고 매도를 하시고 그때 잘안나가면 가격을 좀더 내려서 매도를 하시면 됩니다
혹시라도 갭투자를 하시는 분들은 전세가 더유리할수 있습니다
지금은 월세라도 올려서 집의 가치를 높여놓고 매도를 하시기 바랍니다
1명 평가질문의 요지는 빌라매도 가격은 얼마로해야할지 ...
매도 기간이 길어질것같아 그동안 너무 싸게 월세를 받아왔지만 30만원은 받아야
할것같은데 문제는 없는지...
세입자가 살때 매도 된다면 세입자 하테 이사비용을 지불해야겠지요?
대략 3가지 질문입니다
==> 일반적으로 빌라 매도가격을 결정하는 경우 주변 거래사례를 고려하여 판단하시거나 아님녀 주변 중개업소에 자문을 진행하심이 적절헤 보입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 빌라 매도에 관해 인근 부동산에 문의를 해서 인근 유사 부동산 거래 사례를 참조를 해서 매물을 올리시면 되고 또한 묵시적갱신으로 자동연장이 된 상태인 경우 만일에 세입자가 계약갱신청구권을 쓰게 되면 기존 계약조건 그래도 2년을 더 보장해줘야 합니다. 또한 계약 완료 6~2개월전에 재계약에 대한 협의를 진행을 해야 합니다. 그렇치 않을 경우 묵시적 갱신으로 자동 연장이 되어져 버립니다. 그리고 재계약 상태일 경우 1년 5% 상한으로 임대료 인상 가능합니다.
매도를 하기전에 임차인에게 매도를 한다고 통보를 해주면 되고 새로운 집주인이 세입자의 권리를 인계 받으시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
빌라 가격은 임대인이 정하셔야 합니다. 주변 공인중개사 사무소 방문하시고 빌라 시세 파악하여 매도 가격을 결정하시길 바랍니다.
주변 시세에 맞게 가격을 설정하시면 되겠습니다.
감사합니다.