빌라 매매 하려합니다 세입자가 있습니다 어떻게 진행해야 하나요?

Question

영종도에 좀 오래된 빌라 한채가 있습니다세입자가 있습니다2019년 부터 자동갱신 형식으로 올 8월까지 계약일입니다100에 20을받고 있습니다(2019부터 지금까지 )이번달에 도시가스도 연결을해서 좀 좋아지긴했습니다문제는 매매를 하기로 마음 먹었는데 어떻게 진행해야 할까요?좀 매매가 활발한곳이아니라 고민입니다부동산에 문의해보니 세입자 한테 내가 들어가 살예정이라 말하고  새입자를 내보내고 매매를 진행해야 집보기도 쉽고(이분이혼자사시며 야간에 대리기사를해서 잘 연락이 안되는편) 매매가 용이하다고 말씀하십니다  그렇지만 매매가 잘 안될시 오래 공실로 둘 가능성도 있긴합니다또한가지는 월세를 25~30으로 올려서 세입자를 두고 매매하는 방법(5500정도투자해서 25~30월세는 매력적이지 않을까요)또한 세입자 한테 말을 안하고 매매진행..후에 매매 체결후, 중간에 나가라고 해두괜찮을까요?거래가 잣지도 않고 물건이 시원치 안으니머리가 아프네요전문가님의 조언 부탁드립니다~

최병옥 · Accepted Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 매매를 하게 될 경우 전 집주인이 세입자에게 말 할 가능성도 있습니다.그리고 집을 보게 될 경우를 대비해서 사실대로 미리 말을 하고 일을 진행을 하는 것이 맞고,또한 세입자 보증금을 빼고 갭투자 형식으로 투자를 해도 됩니다. 기존 세입자와 현재 임대차계약조건까지는 보장을 해 줘야 하고 만일에 세입자가 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 2년 더 거주를 해줘야 합니다.물론 임대인이 실거주를 하게 되면 계약갱신청구권이 무력화 되지만 거짓으로 그렇게 말할시 손해배상 책임이 주어지게 됩니다. 따라서 기존 세입자와 계약완료 시점에서 재계약으로 계약서 새로 쓰고 임대료 협상을 해서 진행을 하는 것이 어떨까 생각을 합니다. 덜컥 기존 세입자 퇴거 시키고 공실의 위험이 있으므로 기존 세입자와 계약을 하는 것이 가장 좋다고 보여 집니다.감사합니다.

anonymous · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.질문에 답변드리겠습니다.이 상황 진짜 많이들 고민하시는 부분이에요. 특히 영종도 같이 매매가 활발하지 않고, 세입자가 있는 오래된 빌라의 경우는 매매 전략이 더 중요하거든요.제가 정리해드릴게요.현재 상황 요약영종도 오래된 빌라세입자 : 2019년~2025년 8월까지 계약→ 묵시적 갱신으로 현재 100에 20이번달 도시가스 연결매매 예정이나 거래 활발하지 않음세입자 특성 : 연락 어렵고 야간업무선택 가능한 3가지 방법 + 장단점1. 세입자 내보내고 매매 진행(내가 실거주할 예정이라고 통보 → 나가게 하고 매매)장점빈집 상태가 매매에 유리 (집보기 쉽고 리모델링·수리 가능)원하는 타이밍에 매매 가능 단점매매가 지연 시 공실 리스크공실 중 관리비, 수도세, 기타비용 발생세입자 이사비, 계약해지 문제 발생 가능주의 : 실거주 통보 시 진짜 실거주 의사 없으면 법적 문제 소지(세입자가 나간 후 바로 매매 시 ‘손해배상청구’ 가능)이 방법은 매수희망자가 확실하게 생긴 경우에 추천2. 월세 25~30으로 인상 후 매매(월세 수익형 매물로 광고)장점5500 투자해 도시가스+관리상태 개선25~30 수익형으로 매물 매력 상승세입자 있으니 공실 리스크 ↓단점월세 인상 거부 시 기존 20만원으로 계약 연장세입자와 협의 어려움 (야간근무+연락 어려움)이 방법은 세입자가 인상 수용할 가능성, 또는 기존 세입자 퇴거 시 새로운 조건으로 빠르게 재임대 가능할 때 추천3. 세입자 유지 상태로 매매 진행(그대로 매물 내놓고 매수인에게 설명)장점세입자 공실 문제 없음세입자가 있는 투자형 매물로 광고 가능단점매수인 찾기 어렵다 (투자자 시장 협소, 영종도 매물 수요 한정)매수인 입장에서 세입자 계약기간(2025.8)까지 실거주 불가→ 이 방법은 ‘월세 20이지만, 도시가스 연결+향후 월세 인상 여지’ 강조해서 투자형 매수자 타겟팅 시 가능결론적으로 추천드릴 방법1순위 : 2번 (월세 인상 or 새로운 세입자 조건 재협의)2순위 : 세입자 내보내는 건, 확실한 매수의향 있는 사람 생겼을 때영종도처럼 거래가 뜸한 곳에선 공실 공포가 더 크기 때문에, 무리하게 세입자 내보내지 말고 수익형 매물+리모델링 옵션으로 광고하는 게 나아요.추가 팁도시가스 연결 사진+공사내역 첨부‘향후 월세 25~30 가능 매물’ 문구로 부동산 광고매물 등록할 때 실거래가 조회해서 주변보다 500~1000만 원 낮춰 가격 메리트 강조부동산 3~5곳 동시 중개 (동네부동산+인근지역 포함)참고하세요!!

유창효 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떠한 방법을 사용해도 관계는 없지만, 마지막에 말씀하신 매매체결후 중간에 나가라고 하는 것은 임대차보호법상 되지 않기 떄문에 방법에서 제외를 하시는게 맞습니다, 그리고 실거주를 이유로 갱신청구권을 거부하고 매매를 진행하시면 이떄도 손해배상의 책임이 있기에 사실상 해당 방법도 문제가 될수 있습니다. 이런 방법을 이야기한 중개사도 문제가 있어 보입니다. 일단 여러부동산을 통해 매물등록을 하시고, 만약 임차인이 갱신청구권이 남아있고 이를 사용할수 있는 만기 6~2개월전까지 새로운 매수자가 구해진다면 그때 실거주를 원할 경우 새로운 매수인이 이를 거절하면 됩니다. 물론 이전에 임차인에게 매매사실을 알리고 계약연장이 불가하다는 점을 밝히시는 것도 필요한 방법으로 보입니다. 혹시라도 현 세입자분이 거주편의상 본인이 매매를 원할수도 있고, 반대로 조건을 변경하여 추가적인 연장을 원할수도 있기 때문에 여러가능성을 열어두시는게 필요합니다.

구자균 · Answer

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.투룸이상 빌라의 경우 매수인은 보통 실거주 수요가 많으니세입자에게 통보하여, 매매할건데 매수인 나오면 언제 집을 빼줄 수 있는지 물어보셔서 협의하시는게 좋습니다.더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.

임형순 · Answer

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.지금 상황을 보면, 영종도에 오래된 빌라가 하나 있고,2019년부터 세입자가 자동갱신으로 살고 계십니다.보증금 100에 월세 20만 원 받고 있고, 최근 도시가스도 연결해서 환경은 좀 좋아졌네요.부동산에서는 세입자를 내보내고 빈집으로 매매하는 걸 추천했는데,문제는 매매가 바로 안 되면 공실로 오래 비어 있을 수 있다는 겁니다.다른 방법으로는 월세를 25~30만 원으로 올리고 세입자를 둔 채로 매매하는 것도 있습니다.5500 투자해서 이 정도 월세면 투자자들 입장에서는 꽤 매력적일 수 있지요.하지만 월세 인상은 세입자와 협의가 필요하고, 광고할 때 투자용으로 포지셔닝 해야 합니다.세입자에게 말하지 않고 매매하는 방법도 있긴 한데,나중에 집 보여주기 어렵고, 매수자가 계약 해지할 가능성도 있어서 리스크가 있습니다.특히 전입신고와 확정일자가 있으면, 새 주인도 기존 계약을 승계해야 할 수도 있습니다.결론적으로,빨리 매매하려면 세입자 정리 후 빈 집으로 파는 게 제일 깔끔하고,공실이 부담되면 월세를 올려 투자용으로 광고하는 방법이 현실적입니다.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.

고경훈 · Answer

현재 상황에서 임차인이 있다면 임차인과 협의후 해결을 하시거나 아니면 게약종료일자에 맞추어서 실거주를 이유로 계약해지를 한 후 매도하심이 적절합니다.

곽대영 · Answer

부동산에서 한 말들이 대체로 맞습니다.다만, 그 지역이 투자자가 많은지 실거주자가 많은지에 따라 전략이 조금씩 다릅니다.매매해서 실거주 하는 사람이 많은 지역이라면 빈집 상태에서 매매가 낫고 투자자가 많은 지역이라면 월세를 전세로 돌리고 매매가와 최대한 갭을 적게 해서 갭투자 형식으로 파는게 제일 낫습니다.다만, 제일 중요한 점은 결국 가격입니다.매매가 많은 지역이 아님을 감안하면 결국 급매 수준의 가격으로 팔지 않으면 쉽게 매매가 되지는 않을 것입니다.

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.매매를 하실거 같으면 그래도 세입자한테 말씀을 드리는것이 맞습니다8월이 만기라면 세입자한테 사정얘기를 하고 매도를 하시는 것이 좋을거 같습니다만약에 그때까지 매도가 안되면 연장할때 월세를 올리는것이 매도가 더 쉬울수 있습니다그래도 협의를 잘해서 매도를 하시는게 방법일수 있습니다