아파트 구매 및 계약 관련 질문드립니다.

Question

부산 5억대 아파트를 살 때,

(실거주의 경우) 1. 계약금 거는 날~잔금&입주 간 기간

(전월세 놓을 때) 2. 계약금 거는 날~세입자 구하는 기간

3. 계약금을 안 걸고도 은행가서 대출 얼마나올지 상담받아볼 수 있나요?

4. 전,월세 1년 놓고, 세입자 요청으로 1년 추가를 했는데 추가된 기간 중 갑자기 제가 실거주를 하게 될 때, 퇴거를 요청할 수 있는지?

질문드립니다~

Answer 1

부산 5억대 아파트를 살 때,

(실거주의 경우) 1. 계약금 거는 날~잔금&입주 간 기간

(전월세 놓을 때) 2. 계약금 거는 날~세입자 구하는 기간

3. 계약금을 안 걸고도 은행가서 대출 얼마나올지 상담받아볼 수 있나요?

==> 가능하지만 계약서를 작성해가지 않으면 잘 검토해주지 않습니다.

4. 전,월세 1년 놓고, 세입자 요청으로 1년 추가를 했는데 추가된 기간 중 갑자기 제가 실거주를 하게 될 때, 퇴거를 요청할 수 있는지?

==> 원칙적으로 불가합니다

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,통상적으로 계약일 90일(2~3개월) 로 정하는 게 일반적입니다

매도자(집주인)나 매수자 일정에 따라 협의 가능합니다

잔금일에 동시에 등기이전 + 열쇠 인도(입주) 가 이뤄집니다

,세입자 계약은 잔금 전에 미리 진행 가능하고,실무상 1~2개월 안에 세입자 구하고잔금일 맞춰 전세보증금으로 잔금 치르는 방식이 일반적입니다

만약에 방이 안나갈경우를 대비해서 잔금날자를 더 여유있게 잡을수도 있습니다

,가능합니다

은행은 실제 계약금 지급 여부와 무관하게

대출 한도 상담(사전심사, 사전승인) 을 해줍니다

,이미 갱신된 기간 중에는 임대인이 실거주 이유로도 세입자에게 중도퇴거 요구 불가입니다

계약 만료 때만 가능하지만 서로 협의가 될때는 가능합니다

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 아파트 매매를 하게 될 경우 계약하고 1~2개월 정도 잔금기간을 주어 잔금을 주고 소유권이전등기를 하게 됩니다. 갭투자 방식은 전세보증금을 제외한 금액만 매도자에 주고 임차인 권리를 승계를 받으면 되는 것입니다.

또한 임차인 있을 경우 임차인의 권리(우선변제권, 대항력, 계약갱신청구권, 묵시적갱신상태등)를 잘 살펴 봐야 하고

임차인의 대항력이 없을 경우 계약 해지 및 실거주가 가능합니다.

임대차계약은 2년 이하는 기본 2년으로 보는 규정이 있고 재계약 협상 당시 계약갱신청구권을 행사를 할 경우 임대인이 실거주를 한다고 하면 임대인이 실거주 가능한 부분이 있을 수 있습니다.

즉 임차인은 2+2년은 기본적으로 거주가 가능하나 2년 살고 다음 2년 계약갱신청구권으로 더 살고 싶어 할 경우 임대인 실거주를 한다고 하면 2년 살고 임차인은 퇴거를 해야 합니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

매매 계약은 계약금 -> 중도금 -> 잔금 순서입니다.

보통 계약 시 계약금을 즉시 지불합니다. 계약서에는 잔금일과 입주 가능일이 명시됩니다. 잔금일은 주로 한 달 ~ 두 달 이내로 정하는 경우가 많습니다.

잔금을 완납한 날부터 소유권이 이전되며 실제로 는 잔금일에 맞춰 바로 이사 할 수 있게 일정을 관리하시면 됩니다.

입주일은 양도인 이사와 조율이 필요하므로 계약서에 명확히 날짜를 적고 협의하시길 바랍니다.

전/월세 놓으려면 잔금 이후 등기 완료 후 집주인 지위에서 임대차 계약 체결하시고 실거주 의무 아파트가 아니라면 곧바로 세입자 모집이 가능하고 대개 계약서 작성 단계에서 동시에 세입자 모집을 시작하면 됩니다.