재개발 재건축 재당첨제한 문의드려요
재건축아파트 상가를 가지고 있다가 주택입주권을
준다고 하여 분양신청을 했습니다
분양신청은 2023년도에 했구요 관리처분도 2023년도에 났습니다 (보유기간은 2017년도 이전부터입니다)
그리고 약 10년전에 주택을사서 살던중에 재개발이 되어 현재 진행중입니다
1.2017년도 이전 부터 재건축을 보유했으면 지금살고 있는 재개발에 분양신청할수 있나요?
2.만약 재당첨제한에 걸린다면 지금살고 있는 재개발지역에 분양신청전에 주인이 바뀌면 바뀐주인은 입주권 받을수 있다는데 맞나요?(구청에서 확인한내용 입니다)
둘다 투기과열지구 입니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
2017년 이전부터 재건축 상가를 갖고 있더라도 2023년에 그 재건축에서 조합원 분양을 받은 이상 2023년 관리처분인가일을 기준으로 5년 즉 투기과열지구 내 다른 재개발 구역의 분양신청은 원칙적으로 재당첨 제한에 걸립니다.
재당첨 제한에 걸려 본인이 분양신청을 못 받는 경우라도 분양신청 전에 해당 재개발 주택의 소유권을 제3자에게 넘기면 새 소유자는 과거 분양 당첨 이력이 없으므로 재당첨제한을 적용받지 않고 조합원 분양을 받을 수 있습니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
1번 질문> 2017년 10월 24일 법 개정 당시에 이미 투기과열지구 내 토지등소유자였던 사람은 기득권을 보호하기 위해 재당첨 제한 규정을 적용하지 않도록 규정하고 있습니다. 결론적으로 상가 입주권과 현재 거주 중인 주택 모두 2017년 이전부터 보유하셨다면 두 곳 모두 분양신청을 할 수 있습니다. 2번 질문> 네, 매수자가 입주권을 받을 수 있습니다. 재당첨 제한은 분양신청 시점의 소유자를 기준으로 판단하기 때문에 원소유자가 제한 대상이라 하더라도 분양신청 기간 종료 전에 매도하면 새 주인은 조합원 지위를 양수할 수 있는 요건이 된다면 (10년 보유, 5년 거주 등) 입주권을 받을 수 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
투기과열지구에 있는 정비사업의 경우, 관리처분계획 인가일로부터 5년 이내에는 다른 정비사업의 분양신청을 할 수 없는 재당첨 제한 규정이 적용됩니다. 그래서 2023년에 이미 관리처분 인가를 받은 재건축 단지가 있다면, 그 후 5년간은 투기과열지구 내 다른 재개발 사업에도 분양신청이 제한될 수 있습니다. 때문에 현재 거주하고 있는 재개발 지역에서 분양신청을 하려 해도 재당첨 제한에 해당될 가능성이 높습니다.
이 재당첨 제한은 조합원 한 사람에게 적용되는 것이기 때문에, 만약 분양신청 전 소유권을 이전하면 새로 취득한 매수인은 별다른 결격 사유만 없다면 입주권을 받을 수 있습니다. 매수인에게는 기존 매도인의 재당첨 제한이 그대로 이어지지 않기 때문입니다.
답변이 도움이 되셨나요~✨️
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
조합원 분양신청 시점을 기준으로 5년 재당첨 제한 여부를 판단해야 하며, 이미 관리처분이 난 단지가 있다면 추가 분양신청 시 상당한 주의가 필요합니다.
1. 2017년 이전 보유 시 재당첨 제한 적용 여부
도시 및 주거환경정비법 제46조 제3항에 따른 '5년 재당첨 제한'은 투기과열지구 내 정비사업에서 조합원 분양신청을 하거나 일반분양에 당첨된 경우, 그로부터 5년 이내에는 투기과열지구 내 다른 정비사업의 조합원 분양신청을 할 수 없도록 규정하고 있습니다.
질문자님의 경우 2017년 이전부터 보유하셨더라도, 2023년에 재건축 단지의 분양신청을 하여 수분양자로 선정(관리처분인가)되었으므로 재당첨 제한의 '기준점'이 생성되었습니다. 따라서 현재 진행 중인 재개발 단지의 분양신청 종료일이 재건축 단지의 분양신청 시점으로부터 5년 이내라면, 원칙적으로 재개발 단지에서는 분양신청이 불가하며 현금청산 대상이 됩니다.
2. 매수인의 입주권 승계 가능 여부
구청에서 확인하신 내용은 맞습니다. 재당첨 제한은 '사람'을 기준으로 적용되는 규정입니다.
원 소유자(질문자님): 이미 다른 단지에서 분양신청을 하여 재당첨 제한에 걸린 상태이므로 본인 명의로는 분양신청을 할 수 없습니다.
새로운 매수인: 만약 재개발 지역의 주택을 분양신청 기간 이전에 매수한 새로운 주인(매수인)이 본인 스스로 5년 재당첨 제한에 해당하지 않는다면, 그 매수인은 정상적으로 분양신청을 하여 입주권을 받을 수 있습니다.
투기과열지구 내 재개발은 관리처분인가 이후에는 조합원 지위 양도가 금지됩니다. 따라서 매도 계획이 있으시다면 반드시 해당 재개발 단지의 관리처분인가 전에 매매 계약 및 등기 이전을 완료하셔야 매수인이 입주권을 확보할 수 있다는 점을 명심하시기 바랍니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 재개발 구역의 정확한 관리처분 예정일을 조합 사무실을 통해 다시 한번 확인하시고 매도 타이밍을 잡으시길 권합니다.
1명 평가재건축아파트 상가를 가지고 있다가 주택입주권을
준다고 하여 분양신청을 했습니다
분양신청은 2023년도에 했구요 관리처분도 2023년도에 났습니다 (보유기간은 2017년도 이전부터입니다)
그리고 약 10년전에 주택을사서 살던중에 재개발이 되어 현재 진행중입니다
1.2017년도 이전 부터 재건축을 보유했으면 지금살고 있는 재개발에 분양신청할수 있나요?
==> 네 가능합니다.
2.만약 재당첨제한에 걸린다면 지금살고 있는 재개발지역에 분양신청전에 주인이 바뀌면 바뀐주인은 입주권 받을수 있다는데 맞나요?(구청에서 확인한내용 입니다)
==> 관리처분 전까지 매매 등으로 인하여 소유권이 변경되는 경우 매수자는 입주권을 취득할 수가 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,원칙적으로 가능한 경우가 많다 입니다
재개발·재건축 재당첨 제한은 주택을 공급받은 시점을 기준으로 판단합니다
단순히 입주권을 보유한 것만으로는 재당첨 제한이 바로 걸리지 않습니다
관리처분인가 후 주택을 공급받은 것으로 보는 시점이 중요합니다
A 재건축에서 아직 주택을 공급받은 것으로 확정되기 전이라면 B 재개발에 분양신청 가능한 구조입니다
특히 2017년 이전부터 보유한 점은 조합원 지위 인정에는 매우 유리합니다
단,A 재건축이 주택으로 간주되는 시점이 언제냐에 따라 타이밍 문제가 생길 수는 있습니다
,네, 구청 설명이 맞는 경우가 많습니다
재당첨 제한은 사람(개인)에게 걸립니다
토지·건물 자체에 붙는 제한이 아닙니다
그래서 재당첨 제한에 걸린 본인은 분양신청 불가입니다
하지만 그 전에 소유권이 이전되면 새 소유자는 재당첨 제한자’ 가 아니므로 조합원 입주권 취득 가능합니다
다만 반드시 충족해야 할 조건은
,권리산정기준일 이전 취득자일 것
,조합 정관상 조합원 승계 가능할 것
,위장전입·명의신탁·우회 취득 아니어야 함
이 조건이 맞으면 소유자 변경후 새 주인 입주권이 인정됩니다
실무에서도 꽤 흔한 케이스입니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
2017년 이전부터 재건축을 보유했더라도 이미 다른 재개발, 재건축에서 분양신청 또는 입주권을 취득했다면 투기과열지구에서는 원칙적으로 재당첨 제한에 걸려 추가 분양신청이 제한됩니다.
재당첨 제한은 사람 기준이므로 분양 신청전에 소유자가 변경되면 새 소유자는 제한을 승계하지 않아 입주권 취득이 가능한 것이 맞습니다.