부동산 계약을 파기 하고 싶습니다. 계약금을 돌려받을 방법이 있을까요?

Question

안녕하세요. 제가 반전세 계약을 했는데 보증금이 높은 집이라서 계약금이 좀 높습니다. 그리고 근저당이 31억 있는 집(토지+건물)에 건축물대상 위반 건축물입니다.

집이 한 호수 인데 증축을 해서 사실상 호수가 2개로 쪼개져있습니다. (등본상 201호 인데 사실상 201/201호 나눠짐)

그래서 계약을 파기하려고 하는데 계약금을 집주인이랑 협상을 해서 받아내려는데 혹시 어떻게 해야할까요?

1. 건축물대상 위반 건축물에 대해서 신고를 할 수 있나요? 만약 신고를 할 수 있다면 최대 벌금이 어느정도 인가요?
2. 보증보험이 안되는 집이고 대출도 안됩니다. 이에 대해서 이의제기를 하면 계약금을 돌려 받을 수 있나요?
3. 공인중개사가 최우선 변제금 4800만원에 대해서 얘기 해서 무조건 받을 수 있을것 처럼 얘기했는데 이거 거짓말 친거에 대해서는 어떻게 해야하나요?
4. 중개수수료는 잔금 치룰 때 줘야하는데, 계약금 줄 때 바로 보내라는 식으로 해서 중개수수료도 바로 줬습니다. 따로 그런 특약이 있는것도 아닌데 이거 사기 아닌가요?
5. 중개수수료를 계좌이체로 했는데 부가세가 붙는건가요? 그리고 현금 영수증을 받지 못했습니다. 어떻게 해야하나요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론 및 핵심 판단
   계약 대상 부동산이 위반 건축물이거나 근저당 등 권리관계가 불안정하다면, 계약 해제 및 계약금 반환을 요구할 법적 근거가 충분히 존재합니다. 다만 단순한 불만이 아닌, 계약 목적의 달성이 불가능하거나 계약 당시 중대한 하자가 있었음을 입증해야 합니다. 건축법 위반 및 보증보험 불가, 근저당 과다 설정 등은 임차인에게 중대한 위험을 초래하므로 계약 해제를 요구할 수 있습니다. 중개사의 허위설명과 수수료 조기 수취 또한 별도 책임을 물을 수 있습니다.

2. 법리 검토
   민법상 계약 목적물의 하자가 중대하거나 계약의 본질적 내용이 위반된 경우, 계약은 무효 또는 취소될 수 있습니다. 위반 건축물로 인해 사용이 불가능하거나 보증보험 가입이 제한된다면 임차인의 안전과 재산권이 침해됩니다. 근저당 과다 설정은 임차보증금 회수 가능성을 낮추므로 임차인의 신뢰를 근본적으로 해칩니다. 공인중개사가 이러한 사실을 알고도 고지하지 않았다면 공인중개사법상 중대한 설명의무 위반에 해당합니다.

3. 대응 절차 및 전략
   계약 해제를 원한다면 내용증명으로 해제의사와 사유를 명확히 통보해야 합니다. 그 근거로 등기부등본, 건축물대장, 공인중개사 발언 녹취 등을 확보하십시오. 건축법 위반은 관할 지자체 건축과에 신고할 수 있으며, 위반 정도에 따라 이행강제금이나 형사처벌이 부과됩니다. 계약금 반환 거부 시 민사소송 또는 부당이득반환청구로 진행할 수 있습니다.

4. 추가 조치 및 유의사항
   중개수수료는 거래 성립 후 지급이 원칙이므로, 계약이 무효되거나 파기된 경우 환불을 요구할 수 있습니다. 부가세는 영수증이나 세금계산서 발행 시 명시되어야 하며, 현금영수증 미발급은 국세청 민원으로 신고할 수 있습니다. 향후 유사 피해를 방지하려면 계약 전 등기·건축물대장·보증보험 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.